大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于商業(yè)綜合體營(yíng)銷方案的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

• 1、商業(yè)綜合體可行性報(bào)告怎么寫

• 2、如何為購(gòu)物中心打造高端商業(yè)空間藝術(shù)屏顯？

• 3、旅游綜合體商業(yè)計(jì)劃書和可行性研究報(bào)告。

• 4、商業(yè)綜合體的管理難點(diǎn)在哪里，后期營(yíng)運(yùn)的話成本控制需從哪些方面做？

一、商業(yè)綜合體可行性報(bào)告怎么寫

給您個(gè)寫作提綱，看是否合適

1 總論 1

1.1 項(xiàng)目概況 . 1

1.1.1 項(xiàng)目名稱. 1

1.1.2 建設(shè)地址. 1

1.1.3 建設(shè)單位. 1

1.1.4 建設(shè)內(nèi)容. 1

1.1.5建設(shè)規(guī)模 . 2

1.1.6項(xiàng)目建設(shè)投資 . 2

1.1.7資金籌措 . 2

1.1.8建設(shè)周期 . 2

1.2 編制依據(jù) . 2

1.3 研究過(guò)程及內(nèi)容 . 3

1.4 研究結(jié)論 . 3

1.5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 4

2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 6

2.1 項(xiàng)目提出的背景 . 6

2.1.1項(xiàng)目建設(shè)符合**相關(guān)商貿(mào)規(guī)劃和發(fā)展方向 . 6

2.1.2**市具有成為食品流通樞紐的區(qū)域、資源優(yōu)勢(shì) . 7

2.1.3生活水平提高，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，推動(dòng)副食品市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí) . 7

2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性 . 8

2.2.1項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)**商品市場(chǎng)提升改造的需要 . 8

2.2.2項(xiàng)目建設(shè)是擴(kuò)大內(nèi)需、豐富副食品流通渠道的需要 . 8

2.2.3項(xiàng)目的建設(shè)是推動(dòng)農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展的需要 . 9

2.2.4項(xiàng)目的建設(shè)是帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)富民創(chuàng)業(yè)的需要 . 9

3 市場(chǎng)需求分析 . 11

3.1我國(guó)食品行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 11

3.1.1食品消費(fèi)趨勢(shì) 11

3.1.2食品流通趨勢(shì) 12

3.1.3副食品行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì) 12

3.1.4 副食品流通渠道特征. 13

3.1.5 食品消費(fèi)流通特征對(duì)本項(xiàng)目的啟示 14

3.2區(qū)域副食品市場(chǎng)發(fā)展分析 15

3.2.1 傳統(tǒng)副食品交易市場(chǎng)特征分析 15

3.2.2 傳統(tǒng)副食品市場(chǎng)發(fā)展艱難 15

3.2.3副食品市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向 16

3.3**副食品市場(chǎng)分析 17

3.3.1**副食品市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 17

3.3.2**副食品市場(chǎng)存在問(wèn)題 18

3.4本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 21

3.4.1 副食品市場(chǎng)存在發(fā)展空間 21

3.4.2 區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì) 23

3.4.3 項(xiàng)目定位及規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 24

3.4.4 專業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 25

3.4.5政策環(huán)境優(yōu)勢(shì) 25

4 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 . 27

4.1項(xiàng)目地址 27

4.1.1選址原則 27

4.1.2地理位置 27

4.1.3地塊現(xiàn)狀 27

4.2項(xiàng)目建設(shè)條件 28

4.2.1自然條件 28

4.2.2交通條件 29

5 項(xiàng)目定位 . 29

5.1項(xiàng)目定位原則 29

5.2項(xiàng)目整體定位 31

5.3項(xiàng)目功能定位 31

5.3.1項(xiàng)目功能定位原則 31

5.3.2項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)商業(yè)功能 32

5.3.2項(xiàng)目具體功能定位現(xiàn)實(shí) 33

6 項(xiàng)目建設(shè)方案 . 39

6.1總平面布置方案 39

6.1.1總平面布置指導(dǎo)原則 39

6.1.2總平面布置方案 39

6.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模方案 39

6.2.1項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模 39

6.2.2規(guī)模方案 40

6.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 41

6.3.1副食品商城 41

6.3.2 商住一體辦公區(qū) 44

6.3.3 住宅配套區(qū) 45

6.3.4 市場(chǎng)信息化工程建設(shè) 46

7 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) . 47

7.1完善專業(yè)市場(chǎng)整體配套：更好的為市場(chǎng)商家及消費(fèi)者服務(wù) 47

7.2五大措施做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：為市場(chǎng)的騰飛奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 47

7.3專業(yè)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)：以現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)能力實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值 49

7.4 領(lǐng)先發(fā)展戰(zhàn)略：確保市場(chǎng)成功運(yùn)營(yíng) . 50

8 環(huán)保、消防及節(jié)能 . 51

8.1 環(huán)境保護(hù) . 51

8.1.1環(huán)境評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 51

8.1.2施工期環(huán)境影響分析 51

8.1.3運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析 52

8.2消防 53

8.2.1消防工作方針 53

8.2.2消防措施 53

8.3節(jié)能 53

8.3.1設(shè)計(jì)要求 53

8.3.2節(jié)能措施 54

9 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 55

9.1項(xiàng)目實(shí)施說(shuō)明 55

9.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 55

10 投資估算和資金籌措 57

10.1投資估算. 57

10.1.1 編制依據(jù). 57

10.1.2 估算說(shuō)明. 57

10.1.3 投資估算范圍. 57

10.1.4流動(dòng)資金估算 . 58

10.1.5項(xiàng)目總投資及構(gòu)成 . 58

10.2資金籌措. 58

11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 59

11.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇. 59

11.1.1項(xiàng)目計(jì)算期 . 59

11.1.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 59

11.1.3新增定員與工資總額 . 59

11.2項(xiàng)目收入及成本分析. 59

11.2.1項(xiàng)目收入分析 . 59

11.2.2項(xiàng)目出租物業(yè)總成本分析 . 60

11.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析. 61

12 項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)效益 62

12.1打造品牌特色市場(chǎng)，引領(lǐng)**副食品消費(fèi)文化. 62

12.2促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動(dòng)農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程. 62

12.3 擴(kuò)大就業(yè)，吸引人才，富民創(chuàng)業(yè) 63

12.4參與國(guó)際交流競(jìng)爭(zhēng)，帶動(dòng)**工業(yè)踏足世界舞臺(tái). 63

二、如何為購(gòu)物中心打造高端商業(yè)空間藝術(shù)屏顯？

近年來(lái)，隨著政府加大對(duì)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)，各類藝術(shù)形式在人們休閑生活中的比重大大提升，并逐步走出傳統(tǒng)的公立文化設(shè)施，陸續(xù)進(jìn)入購(gòu)物中心，并取得了巨大的藝術(shù)與商業(yè)影響力。當(dāng)購(gòu)物中心已不僅僅滿足于提供交易功能，而演變?yōu)楣δ茇S富的體驗(yàn)空間，文化藝術(shù)與購(gòu)物中心不再是兩個(gè)獨(dú)立體，良性互動(dòng)已經(jīng)成為趨勢(shì)。那么，究竟應(yīng)該如何為購(gòu)物中心打造高端商業(yè)空間藝術(shù)屏顯呢？

作為新興的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，商業(yè)空間藝術(shù)屏顯已成為當(dāng)下購(gòu)物中心的一種潮流和趨勢(shì)，然而在“互聯(lián)網(wǎng)+”的行業(yè)背景下，商業(yè)空間藝術(shù)屏顯應(yīng)該如何更好地進(jìn)行轉(zhuǎn)型和升級(jí)，綻放其獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)價(jià)值呢？

首先，商業(yè)空間藝術(shù)屏顯需注重創(chuàng)意展現(xiàn)。

空間藝術(shù)屏顯想要在創(chuàng)意十足的時(shí)代中脫穎而出，就必須要有足夠的吸引力才能獲得更的關(guān)注度。此時(shí)，空間藝術(shù)屏顯的造型和展現(xiàn)模式就非常重要，其奇特的造型與VR、3D、全息投影等技術(shù)相結(jié)合，打造商業(yè)綜合體智能新場(chǎng)景，展現(xiàn)科技與藝術(shù)的完美融合。

高端商業(yè)空間藝術(shù)屏顯

其次，商業(yè)空間藝術(shù)屏顯需要精準(zhǔn)定位。

空間藝術(shù)屏顯塑造了商業(yè)中心的城市地標(biāo)性景觀，業(yè)主可根據(jù)不同區(qū)域的市場(chǎng)定位和風(fēng)俗民情，選取具有代表性的視頻元素，打造個(gè)性化的城市地標(biāo)性景觀。奧蕾達(dá)通過(guò)對(duì)城市和客群的精準(zhǔn)判斷，為業(yè)主推薦符合場(chǎng)景的精美透明LED顯示屏視頻，滿足了商業(yè)購(gòu)物中心吸引人氣、營(yíng)造氛圍和增強(qiáng)藝術(shù)氛圍的需求，助力城市文化的沉淀和商圈的提檔升級(jí)。

再次，商業(yè)空間藝術(shù)屏顯需要注重客戶體驗(yàn)。

當(dāng)今社會(huì)，營(yíng)銷宣傳越來(lái)越注重消費(fèi)者的體驗(yàn)，尤其是讓消費(fèi)者親身參與，采用多種智能互動(dòng)模式，給其帶來(lái)良好的購(gòu)物體驗(yàn)。未來(lái)的商業(yè)綜合體將逐漸想科技智能型轉(zhuǎn)變，奧蕾達(dá)透明LED顯示屏致力于打造購(gòu)物中心情景化、藝術(shù)化和互動(dòng)性的定制化場(chǎng)景，通過(guò)關(guān)注空間氛圍的營(yíng)造，將設(shè)計(jì)重點(diǎn)放在如何營(yíng)造一個(gè)讓消費(fèi)者感動(dòng)、驚喜、難忘和愉悅的商業(yè)氛圍和互動(dòng)體驗(yàn)中，使受眾在精心設(shè)計(jì)的空間中，滿足自身的更高層次的需求。

當(dāng)然，空間藝術(shù)屏顯設(shè)計(jì)的最終目的不僅僅是為了裝飾，更重要的是要帶動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)購(gòu)物中心銷售額的增長(zhǎng)。空間藝術(shù)屏顯以環(huán)境和裝飾藝術(shù)為主題，綜合商業(yè)建筑、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、廣告宣傳等各大方面，有效塑造了企業(yè)品牌形象，幫助宣傳商品，并已成為一種暫新的營(yíng)銷推廣模式。

奧蕾達(dá)擁有豐富的空間藝術(shù)屏顯項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，先后實(shí)施了新浪總部、濱州科技館、波蘭Posnania商場(chǎng)等項(xiàng)目。奧蕾達(dá)透明LED顯示屏輕盈靈活，靚麗通透，以商業(yè)空間的創(chuàng)意為基礎(chǔ)，從商業(yè)思維出發(fā)，致力于挖掘客戶的需求，打造空間藝術(shù)屏顯，打造高端、時(shí)尚、智能的商業(yè)互動(dòng)空間，促進(jìn)消費(fèi)，為客戶創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

三、旅游綜合體商業(yè)計(jì)劃書和可行性研究報(bào)告。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院有

《旅游綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》

《旅游綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》

可研：

第1章：旅游綜合體項(xiàng)目總論

1.1 前瞻可行性研究步驟

1.2 旅游綜合體項(xiàng)目可行性研究基本內(nèi)容

1.2.1 項(xiàng)目名稱

1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)背景

1.2.3 項(xiàng)目承辦單位

1.2.4 項(xiàng)目建設(shè)用地

1.2.5 項(xiàng)目建設(shè)期限

1.2.6 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.2.7 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)模式

1.2.8 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

1.3 前瞻旅游綜合體項(xiàng)目可行性研究結(jié)論

1.3.1 前瞻項(xiàng)目政策可行性研究結(jié)論

1.3.2 前瞻產(chǎn)品方案可行性研究結(jié)論

1.3.3 前瞻建設(shè)場(chǎng)址可行性研究結(jié)論

1.3.4 前瞻工藝技術(shù)可行性研究結(jié)論

1.3.5 前瞻設(shè)備方案可行性研究結(jié)論

1.3.6 前瞻工程方案可行性研究結(jié)論

1.3.7 前瞻經(jīng)濟(jì)效益可行性研究結(jié)論

1.3.8 前瞻社會(huì)效益可行性研究結(jié)論

1.3.9 前瞻環(huán)境影響可行性研究結(jié)論

第2章：旅游綜合體行業(yè)市場(chǎng)分析與前瞻預(yù)測(cè)

2.1 旅游綜合體項(xiàng)目涉及產(chǎn)品或服務(wù)范圍

2.2 旅游綜合體行業(yè)前瞻市場(chǎng)分析

2.2.1 政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)環(huán)境分析

2.2.2 市場(chǎng)規(guī)模分析

2.2.3 盈利情況分析

2.2.4 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

2.2.5 進(jìn)入壁壘分析

2.3 旅游綜合體行業(yè)市場(chǎng)前瞻預(yù)測(cè)

第3章：旅游綜合體項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址分析

3.1 旅游綜合體項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀

3.1.1 項(xiàng)目建設(shè)地地理位置

3.1.2 項(xiàng)目建設(shè)地土地權(quán)類別

3.1.3 項(xiàng)目建設(shè)地土地利用現(xiàn)狀

3.2 旅游綜合體項(xiàng)目場(chǎng)址建設(shè)條件

3.2.1 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址地形、地貌、地震情況

3.2.2 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址工程地質(zhì)與水文地質(zhì)

3.2.3 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址經(jīng)濟(jì)條件

3.2.4 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址交通條件

3.2.5 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址公用設(shè)施條件

3.2.6 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址防洪、防潮、排澇設(shè)施條件

3.2.7 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址法律支持條件

3.2.8 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址氣候條件

3.2.9 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址自然資源條件

3.2.10 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址人口條件

3.3 旅游綜合體項(xiàng)目建設(shè)地條件對(duì)比

3.3.1 項(xiàng)目建設(shè)條件對(duì)比

3.3.2 項(xiàng)目建設(shè)投資對(duì)比

3.3.3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用對(duì)比

3.3.4 項(xiàng)目推薦場(chǎng)址方案

3.3.5 項(xiàng)目場(chǎng)址位置圖

第4章：旅游綜合體項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

4.1 旅游綜合體項(xiàng)目技術(shù)方案

4.1.1 項(xiàng)目生產(chǎn)方法

4.1.2 項(xiàng)目工藝流程

4.1.3 項(xiàng)目技術(shù)來(lái)源

4.1.4 推薦方案工藝流程圖

4.2 旅游綜合體項(xiàng)目設(shè)備方案

4.2.1 項(xiàng)目主要設(shè)備選型

4.2.2 項(xiàng)目主要設(shè)備來(lái)源

4.2.3 推薦方案的主要設(shè)備

4.3 旅游綜合體項(xiàng)目工程方案

4.3.1 項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容

4.3.2 項(xiàng)目特殊基礎(chǔ)工程方案

4.3.3 項(xiàng)目工程建設(shè)規(guī)模

4.3.4 項(xiàng)目建筑安裝工程量估算

4.3.5 項(xiàng)目主要建設(shè)工程一覽表

第5章：旅游綜合體項(xiàng)目節(jié)能方案分析

5.1 節(jié)能政策與規(guī)范分析

5.1.1 節(jié)能政策分析

5.1.2 節(jié)能規(guī)范分析

5.2 旅游綜合體項(xiàng)目能耗狀況分析

5.2.1 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況

5.2.2 項(xiàng)目能源消耗狀況分析

5.3 旅游綜合體項(xiàng)目節(jié)能目標(biāo)和措施分析

5.3.1 項(xiàng)目節(jié)能目標(biāo)

5.3.2 節(jié)約熱能措施

5.3.3 節(jié)電措施

5.3.4 節(jié)水措施

5.4 旅游綜合體項(xiàng)目節(jié)能效果分析

5.4.1 裝備節(jié)能效果

5.4.2 建筑節(jié)能效果

第6章：旅游綜合體項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)分析

6.1 旅游綜合體項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址環(huán)境條件

6.2 旅游綜合體項(xiàng)目主要污染源和污染物

6.2.1 項(xiàng)目主要污染源分析

6.2.2 項(xiàng)目主要污染物分析

6.3 旅游綜合體項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施

6.3.1 大氣污染防治措施

6.3.2 噪聲污染防治措施

6.3.3 水污染防治措施

6.3.4 固體廢棄物污染防治措施

6.3.5 綠化措施

6.4 環(huán)境保護(hù)投資預(yù)算

6.5 環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析

6.6 地質(zhì)災(zāi)害及特殊環(huán)境影響

6.6.1 項(xiàng)目建設(shè)地址地質(zhì)災(zāi)害情況

6.6.2 項(xiàng)目引發(fā)發(fā)地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)

6.6.3 地質(zhì)災(zāi)害防御的措施

6.6.4 特殊環(huán)境影響及保護(hù)措施

第7章：旅游綜合體項(xiàng)目勞動(dòng)安全與消防

7.1 編制依據(jù)和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

7.1.1 項(xiàng)目編制依據(jù)

7.1.2 項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

7.2 危險(xiǎn)因素和危害程度

7.2.1 安全隱患主要存在部位與危害程度

7.2.2 有害物質(zhì)種類與危害程度

7.3 前瞻安全措施方案

7.3.1 工藝和設(shè)備安全選擇措施

7.3.2 對(duì)危險(xiǎn)作業(yè)的保護(hù)措施

7.3.3 對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所的防護(hù)措施

7.4 前瞻消防措施方案

7.4.1 火災(zāi)隱患分析

7.4.2 前瞻消防設(shè)施方案

第8章：旅游綜合體項(xiàng)目組織架構(gòu)與人力資源配置

8.1 旅游綜合體項(xiàng)目組織架構(gòu)

8.1.1 項(xiàng)目法人組建方案

8.1.2 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)

8.2 旅游綜合體項(xiàng)目人力資源配置

8.2.1 項(xiàng)目員工數(shù)量

8.2.2 員工來(lái)源及招聘方案

8.2.3 員工培訓(xùn)方案

8.2.4 工資與福利

第9章：旅游綜合體項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度分析

9.1 旅游綜合體項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃

9.1.1 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)立

9.1.2 項(xiàng)目資金籌集安排

9.1.3 項(xiàng)目技術(shù)獲取轉(zhuǎn)讓

9.1.4 項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)

9.1.5 項(xiàng)目設(shè)備訂貨

9.1.6 項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備

9.1.7 項(xiàng)目完整竣工驗(yàn)收

9.2 旅游綜合體項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

第10章：旅游綜合體項(xiàng)目投資預(yù)算與融資方案

10.1 旅游綜合體項(xiàng)目投資預(yù)算

10.1.1 項(xiàng)目總投資

10.1.2 固定資產(chǎn)投資

10.1.3 流動(dòng)資金

………………

四、商業(yè)綜合體的管理難點(diǎn)在哪里，后期營(yíng)運(yùn)的話成本控制需從哪些方面做？

現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體具有兩個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì)，第一是功能多樣性 商業(yè)和娛樂(lè)文化體驗(yàn)以及旅游功能密切結(jié)合，第二是注重環(huán)保節(jié)能，降低開發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本，將綜合體的建設(shè)納入城市總體規(guī)劃。

做好城市綜合體的成本控制和預(yù)算管理是極為重要的基礎(chǔ)管理內(nèi)容，本人不僅對(duì)綜合體成本特點(diǎn)進(jìn)行了分析，而且對(duì)綜合體動(dòng)態(tài)預(yù)算管理提出的自己的思路。

一、 城市商業(yè)綜合體的成本組成

典型省城城市綜合體物業(yè)組合成本表

占地6萬(wàn)平方米為例 容積率6.0，高度100米， 建筑面積36萬(wàn)平方米 地下建筑面積6萬(wàn)平方米

全壽命周期的成本分析 以42萬(wàn)平方米綜合體為例

全壽命周期成本及其對(duì)綜合體開發(fā)的啟發(fā)

1.根據(jù)全壽命周期理論，在前期策劃和設(shè)計(jì)階段就要思考整個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，均衡考慮。

2.以可持續(xù)發(fā)展策略指導(dǎo)項(xiàng)目各個(gè)階段的工作，為環(huán)境友好型社會(huì)做出貢獻(xiàn)。

二、 城市綜合體的成本控制的靜態(tài)策略

前期策劃成本

設(shè)計(jì)成本 以36萬(wàn)平方米綜合體為例

工程成本 以占地6萬(wàn)平方米，36萬(wàn)平方米，地下兩層12萬(wàn)平方米

裝修成本

三、 城市綜合體成本控制的動(dòng)態(tài)策略

城市綜合體的分期建設(shè)策略極其重要，對(duì)于老區(qū)的綜合體可以一氣呵成，對(duì)于新城的城市商業(yè)綜合體，一般都要采取分期建設(shè)策略，控制未來(lái)無(wú)法判斷的風(fēng)險(xiǎn)。

動(dòng)態(tài)成本控制策略1：商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)一體化

以長(zhǎng)春西客站換乘中心樞紐商業(yè)為例，設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃脫節(jié)，在商業(yè)物業(yè)將要招商時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本在設(shè)計(jì)中沒(méi)有考慮餐飲業(yè)態(tài)需要的給水和排放油煙管線，必須重新方方案更改設(shè)計(jì)，才能滿足實(shí)際經(jīng)營(yíng)的要求。

通過(guò)方案成本分析和招商摸底，提前預(yù)知不同物業(yè)類型的準(zhǔn)確成本。

利用一流策劃和設(shè)計(jì)，結(jié)合良好宣傳，在項(xiàng)目開工之前就營(yíng)造最佳品牌形象，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)地位，鼓勵(lì)施工單位以最低成本積極參與。

動(dòng)態(tài)控制策略2 ：最大限度量身定制，準(zhǔn)確把握商業(yè)客戶對(duì)物業(yè)的實(shí)際需求是降低成本的有效方法，避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。

通過(guò)準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)，將主力商家和龍頭商戶的建筑需求在設(shè)計(jì)前摸清，通過(guò)概念設(shè)計(jì)方案和招商摸底工作，匯總需求到建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書中，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性 分析，將商業(yè)管理和施工管理專家以及建筑設(shè)計(jì)人員參加聯(lián)合審查優(yōu)化方案是成本控制的主要措施。

四、 城市綜合體的產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益及其提升策略

商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)的最佳匹配

VMD與裝修的最佳匹配

業(yè)態(tài)優(yōu)化與最佳運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)

做好商業(yè)地產(chǎn)預(yù)算管理

五、城市商業(yè)綜合體編制預(yù)算的思路

商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)算需要由總經(jīng)理委托財(cái)務(wù)部門牽頭，各個(gè)部門重點(diǎn)參與的原則，組成預(yù)算編制小組。首先要把前期策劃和設(shè)計(jì)部門把費(fèi)用預(yù)算好，概念設(shè)計(jì)方案完成后，請(qǐng)工程部門進(jìn)行初步估算，在招商摸底和詳細(xì)設(shè)計(jì)方案完成后，正式編制工程預(yù)算。

1.前期費(fèi)用預(yù)算充足，保證項(xiàng)目方案的高質(zhì)量，特別是注意招商摸底和設(shè)計(jì)方案優(yōu)化結(jié)合，優(yōu)先保證專家組商業(yè)管理和施工管理專家以及建筑設(shè)計(jì)專家的費(fèi)用;策劃和設(shè)計(jì)費(fèi)用一般在綜合體項(xiàng)目總成本中占比例為2%,一般對(duì)成本波動(dòng)的影響超過(guò)20%，因此，策劃和設(shè)計(jì)成本優(yōu)先保證的同時(shí)，盡量爭(zhēng)取占據(jù)到3-4%，對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案中的節(jié)能設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)化分析費(fèi)用預(yù)算在100萬(wàn)元以上。

2.材料預(yù)算 一般要保證材料費(fèi)用和質(zhì)量，鋼材和水泥和衛(wèi)生以及低壓電器設(shè)備由發(fā)展商統(tǒng)一采購(gòu)，和大型材料供應(yīng)商建立長(zhǎng)期關(guān)系并嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算。

3.商業(yè)地產(chǎn)的施工預(yù)算 優(yōu)先保證一線工人的工資發(fā)放，即使選擇墊資的施工單位，也要選擇資金雄厚的施工單位。關(guān)心施工人員包括普通農(nóng)民工的身心健康，在工資外，提取每人每年1000元費(fèi)用，用于工人的文化和體育活動(dòng)，安排監(jiān)理公司監(jiān)督落實(shí)。

城市商業(yè)綜合體預(yù)算編制的主要內(nèi)容：

現(xiàn)金預(yù)算是綜合體預(yù)算管理中的重點(diǎn)，一般綜合體現(xiàn)金主要來(lái)自物業(yè)銷售和保留物業(yè)經(jīng)營(yíng)部分，對(duì)于酒店物業(yè)和購(gòu)物中心以及寫字樓等租賃物業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)金流特定，一般都是爭(zhēng)取開業(yè)前有部分現(xiàn)金流入企業(yè)，流入商鋪?zhàn)赓U定金一般可以要求預(yù)付兩個(gè)月左右的押金。

對(duì)于現(xiàn)金預(yù)算一般要在執(zhí)行中結(jié)合實(shí)際調(diào)整，出現(xiàn)重大政策變化時(shí)候，需要現(xiàn)金流重大調(diào)整，報(bào)告董事會(huì)批準(zhǔn)，其他就是常規(guī)的現(xiàn)金流調(diào)整，報(bào)請(qǐng)經(jīng)營(yíng)班子批準(zhǔn)。根據(jù)現(xiàn)金流預(yù)算特點(diǎn)，建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，保持企業(yè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)的可持續(xù)性。

跟進(jìn)預(yù)算的方法：

總經(jīng)理安排財(cái)務(wù)部門牽頭，及時(shí)了解項(xiàng)目進(jìn)度，及時(shí)了解預(yù)算中不符合項(xiàng)目實(shí)際的成分及時(shí)階段性變更調(diào)整;

跟進(jìn)銀行房地產(chǎn)信貸政策變化，及時(shí)采取貸款組合策略，優(yōu)化財(cái)務(wù)預(yù)算。

監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)度和合同執(zhí)行進(jìn)度，確保按時(shí)支付項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)和工程費(fèi)用，避免無(wú)故違約增加的索賠成本。

4、預(yù)算管理和質(zhì)量管理結(jié)合

對(duì)于建筑質(zhì)量創(chuàng)造國(guó)家不同級(jí)別的獎(jiǎng)勵(lì)，在預(yù)算中考慮獎(jiǎng)勵(lì)的不同數(shù)額，鼓勵(lì)建筑施工單位抓好質(zhì)量。

鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位和施工單位的密切技術(shù)交流，鼓勵(lì)監(jiān)理單位和施工單位分享最佳質(zhì)量案例，將先進(jìn)技術(shù)交流貢獻(xiàn)工人獎(jiǎng)勵(lì)納入人工費(fèi)用預(yù)算中。

六、 城市綜合體的社會(huì)效益

1.生態(tài)效益 城市綜合體要成為生態(tài)環(huán)保的標(biāo)桿

2.社會(huì)效益 解決城市就業(yè)的重要渠道

3.教育效益 城市綜合體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的10%作為貧困家庭的教育基金，支持教育發(fā)展是城市綜合體開發(fā)商要承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任

參考文獻(xiàn)

1. 森稔著，Hills 垂直花園城市未來(lái)城市的整體構(gòu)想設(shè)計(jì)，五洲傳播出版社，2011年6月

2. 袁家軍主編，神舟飛船系統(tǒng)工程管理，機(jī)械工業(yè)出版社，2006年1月

3. 劉大響著，我心飛翔――航空動(dòng)力專家劉大響院士回憶錄，航空工業(yè)出版社，2011年4月

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