大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于商業(yè)街招商運(yùn)營(yíng)方案的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

• 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的招商方案需要注意哪些呢？
• 大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施手冊(cè)
• 急求大型商場(chǎng)招租策劃方案
• 商業(yè)街招商策略-商業(yè)地產(chǎn)招商策略
• 商鋪?lái)?xiàng)目如何招商

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的招商方案需要注意哪些呢？

一、招商到底難與不難
　　在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)招商中，流傳著這樣一句話“招商不難選商難”的確農(nóng)產(chǎn)品商戶并不難招，但是能為市場(chǎng)帶來(lái)人氣的商戶就很難招，很多市場(chǎng)的招商信息一經(jīng)發(fā)布，各個(gè)地方的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)商紛紛涌來(lái)，導(dǎo)致市場(chǎng)招商團(tuán)隊(duì)一時(shí)茫然，不知如何去挑選。這種時(shí)候，招商團(tuán)隊(duì)更需要思路清晰，堅(jiān)持符合要求的商戶先行的原則。
　　二、業(yè)態(tài)配比
　　各種室內(nèi)的業(yè)態(tài)攤位如何設(shè)置呢？同業(yè)態(tài)的該招進(jìn)多少商戶？市場(chǎng)招商團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行招商前需要充分做好準(zhǔn)備，盡量為市場(chǎng)業(yè)態(tài)配比達(dá)到科學(xué)合理的狀態(tài)，招商團(tuán)隊(duì)需要深入實(shí)地去了解當(dāng)?shù)鼐用竦娘嬍诚埠眉爱?dāng)?shù)靥厣r(nóng)產(chǎn)品，在業(yè)態(tài)規(guī)劃中適當(dāng)增加廣受歡迎的農(nóng)產(chǎn)品攤位的數(shù)量，例如：北方市場(chǎng)要增加牛羊肉攤位。沿海市場(chǎng)可增加海鮮攤位等。
　　三、市場(chǎng)定位
　　定位工作很容易被市場(chǎng)方所忽視，其實(shí)定位是對(duì)市場(chǎng)的日后發(fā)展有著方向性的指導(dǎo)意義。市場(chǎng)方需要高度重視市場(chǎng)定位工作，做好方向性發(fā)展規(guī)劃。在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，市場(chǎng)方需要充分了解當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨胶拖M(fèi)能力，掌握他們的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)喜好，再進(jìn)行風(fēng)格設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)設(shè)置及服務(wù)配套規(guī)劃，讓市場(chǎng)定位更貼近消費(fèi)群眾的期望，這也將直接影響市場(chǎng)招商團(tuán)隊(duì)的工作。
　　四、招商的策略
　　一個(gè)市場(chǎng)的整體商業(yè)氛圍，是攤主構(gòu)成所決定的，它們都是一個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的組成部分。攤主的服務(wù)態(tài)度，以及攤主的產(chǎn)品優(yōu)劣，都決定著一個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的整體對(duì)外形象，以及服務(wù)質(zhì)量。新建或者提升改造的市場(chǎng)，在攤主上的篩選，其實(shí)是有不同的側(cè)重點(diǎn)的。
　　新建的話對(duì)攤主的篩選，重點(diǎn)在于將規(guī)章制度的制定和科學(xué)制定各業(yè)態(tài)的比例，原因很簡(jiǎn)單，你沒(méi)有過(guò)去，但是你也沒(méi)有過(guò)去的利益牽扯，所以把規(guī)章制度設(shè)置好并去做好執(zhí)行，根據(jù)用戶的實(shí)際需求，科學(xué)制定各業(yè)態(tài)的比例，是保證商業(yè)氛圍的基礎(chǔ)。
　　提升市場(chǎng)改造對(duì)攤主的篩選，是需要建立在之前的基礎(chǔ)之上，制定一個(gè)綜合性的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，其中包括對(duì)過(guò)去攤主的經(jīng)營(yíng)狀況，以及其口碑信用程度。并且需要嚴(yán)格執(zhí)行選擇攤主的流程，在宣傳、面試上就要有些條件的篩選，并且對(duì)商戶進(jìn)行集中的培訓(xùn)，這是非常有必要的。

大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施手冊(cè)

大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施
大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施
大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，將解決大量再就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)有力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，招商工作在MALL開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中占有重要位置，作為國(guó)內(nèi)專業(yè)的商業(yè)管理公司，NEWMALL公司重點(diǎn)研究了國(guó)內(nèi)外招商的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成了自己的招商體系和理念，我們認(rèn)為MALL顧問(wèn)公司不僅要有一流的專家顧問(wèn)，而且要具備國(guó)內(nèi)外大商家與品牌供應(yīng)商整合能力。
我們倡導(dǎo)大型購(gòu)物中心與品牌供應(yīng)商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營(yíng)公司不要過(guò)分依靠收取供應(yīng)商費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)，而是要依靠一流的營(yíng)銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉(zhuǎn)效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)發(fā)展的MALL開(kāi)發(fā)之路。
Shopping mall招商原則
開(kāi)發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，例如萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點(diǎn)是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風(fēng)格檔次之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。
MALL統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)包含五個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)管理與統(tǒng)一招商管理"又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。
第一基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。許多發(fā)展商沒(méi)有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局，招商過(guò)程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來(lái)的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬(wàn)佳百貨后僅僅對(duì)建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi)400多萬(wàn)，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問(wèn)費(fèi)用也就是30萬(wàn)元以內(nèi)。
在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中，NEWMALL商業(yè)管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了中日韓三國(guó)專家共同設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計(jì)技術(shù)引進(jìn)中國(guó)，注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成了國(guó)際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂(lè)55：20：25的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。對(duì)于辦公區(qū)域特別集中的shoppingmall,可以加大餐飲比例。
第二基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。
第三基本原則：購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。
第四基本原則：購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營(yíng)公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣首先可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)際名店，采用租賃為主的方式；對(duì)于非國(guó)際名店，盡量以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的濟(jì)南購(gòu)物廣場(chǎng)等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對(duì)步行街商鋪帶動(dòng)作用不大。
核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。
核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。
第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"是購(gòu)物中心特別是MALL購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購(gòu)物中心就專門邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國(guó)的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用基本租金＋浮動(dòng)租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動(dòng)租金與銷售額掛鉤，將整個(gè)購(gòu)物中心真正做旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長(zhǎng)空間"的原則。例如區(qū)域購(gòu)物中心再引進(jìn)著名百貨公司時(shí)候，可以采用這種方式。
第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理"要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)規(guī)劃指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)"不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營(yíng)銷管理中，商戶最渴望的是贏利。
第十基本原則：購(gòu)物中心要具備完善ERP信息系統(tǒng)，重視知識(shí)管理，為購(gòu)物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。
建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場(chǎng)信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等等。更能為購(gòu)物中心自身提供布局疏密度、品項(xiàng)搭配、人員配置、場(chǎng)地坪效、商戶業(yè)績(jī)等經(jīng)營(yíng)信息，便于購(gòu)物中心分析后對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地（稀缺資源）進(jìn)行再分配。
招商不是一個(gè)開(kāi)業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上購(gòu)物中心的招商是一個(gè)無(wú)限循環(huán)的工作，開(kāi)業(yè)前是大規(guī)模招商，開(kāi)業(yè)后根據(jù)銷售情況進(jìn)行調(diào)整招商，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識(shí)的輔助決策。
招商策劃的核心――招商計(jì)劃
制定大型MALL招商計(jì)劃、營(yíng)銷宣傳計(jì)劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。MALL運(yùn)營(yíng)公司要確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用，并得到發(fā)展商主要領(lǐng)導(dǎo)的支持。在開(kāi)展實(shí)際招商工作之前，我們首先確定招商目標(biāo)，然后確定商家檔次、規(guī)模、具體租金條件。
招商時(shí)間安排
由于大型MALL招商任務(wù)較重，招商時(shí)間要提前安排，其中大商家招商要事先做好相關(guān)工作，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案出來(lái)后要正式確定主力百貨店或超市意向，根據(jù)大商家的具體要求進(jìn)行方案設(shè)計(jì)修改與完善，而后進(jìn)入施工狀態(tài)，避免方案被迫修改所造成的損失。
中小商戶要在大商家確定后，建筑封頂前5個(gè)月開(kāi)始招商推廣工作。
招商費(fèi)用管理：
盲目招商，花費(fèi)巨大，收效不佳，這是許多MALL與商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的問(wèn)題。招商費(fèi)用主要包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動(dòng)費(fèi)用。
降低招商成本提高招商效率的一個(gè)重要措施是：委托專業(yè)顧問(wèn)公司招商，大商家招商工作組成聯(lián)合招商小組，小商家與品牌供應(yīng)商可以委托顧問(wèn)公司代理，代理費(fèi)用一般是收取一個(gè)月的代理費(fèi)用。
招商費(fèi)用使用策略：
1、招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。
2、關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎敲。
3、重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管理。
4、重視客戶營(yíng)銷和關(guān)系營(yíng)銷，費(fèi)用安排上予以傾斜。
兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區(qū)別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業(yè)績(jī)?cè)谟谡猩坛晒?，招商人員需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵(lì)措施。
我們運(yùn)用上述招商策略，采取如下具體措施：
1．NEW MALL公司負(fù)責(zé)步行街與購(gòu)物中心統(tǒng)一業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)
我們花費(fèi)一段時(shí)間摸清深圳批發(fā)與零售業(yè)態(tài)，根據(jù)深圳寶安消費(fèi)者偏好，我們?cè)O(shè)計(jì)出比較合理的步行街＋MALL業(yè)態(tài)組合模式，通過(guò)優(yōu)化業(yè)態(tài)與動(dòng)線劃分，解決了地下室施工中遇到的柱網(wǎng)與承重墻問(wèn)題，使整個(gè)設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。
2．分塊招商策略
商業(yè)步行街重點(diǎn)引進(jìn)專賣店與專業(yè)商店，重點(diǎn)利用香港資源解決國(guó)際名店招商問(wèn)題，與深圳服裝協(xié)會(huì)和深圳數(shù)個(gè)女裝廠家合作，集中引進(jìn)一批深圳女裝，男裝，皮鞋皮具。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)采用統(tǒng)一營(yíng)銷模式，銷售的商鋪可以返祖經(jīng)營(yíng)，返租模式為4％租金＋20％經(jīng)營(yíng)分紅。
主力商場(chǎng)招商問(wèn)題是我們招商的重點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)?shù)仉x香港近的特點(diǎn)，引進(jìn)香港百貨對(duì)整個(gè)經(jīng)營(yíng)特色沒(méi)有太大幫助，特別是無(wú)法使當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)水平得到很大提升，因此我們反復(fù)論證，按照日本與韓國(guó)百貨店管理標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)白領(lǐng)百貨公司，例如日本伊勢(shì)丹百貨、太平洋百貨。
在百貨供應(yīng)商引進(jìn)方面，我們不僅利用NEW MALL廣泛的供應(yīng)商資源，而且通過(guò)VMD引進(jìn)日本與韓國(guó)服裝與化妝品品牌。
NEWMALL公司作為專業(yè)的招商與經(jīng)營(yíng)管理公司，我們非常注重招商計(jì)劃的執(zhí)行能力。例如深圳濱海購(gòu)物中心招商需要在深圳、香港舉辦新聞發(fā)布會(huì)，那么我們事先就做好商家單獨(dú)拜訪工作，同時(shí)充分利用香港平臺(tái)整合世界名店商業(yè)資源。
招商隊(duì)伍的建立與優(yōu)化

參考資料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200711/1308.html

急求大型商場(chǎng)招租策劃方案

【貴陽(yáng)金陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)】
系列報(bào)告之——
項(xiàng)目招商及營(yíng)銷推廣方案
暨財(cái)務(wù)分析報(bào)告
---------地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)
二零零五年十二月二十二日
目 錄
第一部分 前言 3
第二部分 招商推廣方案 4
一、招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)規(guī)劃 4
二、招商對(duì)象特征分析 6
三、招商總體思路 9
四、招商核心策略 14
五、招商價(jià)格策略 18
六、招商優(yōu)惠條件 21
七、招商實(shí)施計(jì)劃 24
八、招商推廣策略 29
九、宣傳推廣體系 32
十、招商推廣步驟 36
十一、招商管理 40
十二、招商費(fèi)用預(yù)算 46
第三部分 營(yíng)銷推廣方案 47
一、產(chǎn)品策略 47
二、銷售價(jià)格策略 49
三、銷售目標(biāo)客戶定位 57
四、營(yíng)銷推廣策略 59
五、銷售收入分析 88
六、項(xiàng)目整體包裝策略 101
七、項(xiàng)目整合傳播策略 106
八、銷售管理 123
附件一：銷售人員守則 130
附件二：銷售人員儀表及禮儀 136
第四部分 項(xiàng)目B區(qū)財(cái)務(wù)效益概算分析 141
一、項(xiàng)目成本分析 141
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期設(shè)定 141
三、項(xiàng)目各項(xiàng)成本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 142
1、土地成本與土地成本的支付方式 142
2、項(xiàng)目建安成本 142
3、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 143
4、前期費(fèi)用 143
5、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 143
6、銀行成本 143
7、企業(yè)管理費(fèi)用 144
8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 144
四、總成本分析 144
1、項(xiàng)目計(jì)算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù) 144
2、項(xiàng)目成本匯總分析 145
3、成本綜述 145
五、財(cái)務(wù)效益分析 146
1、財(cái)務(wù)效益前提設(shè)定 146
2、財(cái)務(wù)指標(biāo)選取 146
3、銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 146
4、銷售收入預(yù)測(cè) 147
5、項(xiàng)目租金收入計(jì)算 147
6、廣告費(fèi)用預(yù)算 154
7、項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)效益靜態(tài)分析 155
第五部分 結(jié)束語(yǔ)
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商業(yè)街招商策略-商業(yè)地產(chǎn)招商策略

　　商業(yè)街招商策略
　　商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場(chǎng)所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟(jì)理論中，它與購(gòu)物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限，是不可混淆的概念。
　　定位是商業(yè)街招商的基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合，之后才進(jìn)入有目的的招商工作。
　　一、商業(yè)街的定位
　　1、商業(yè)街的商業(yè)主題。
　　即商業(yè)街應(yīng)該具有的獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想。
　　例如以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營(yíng)方針的西單商場(chǎng)，經(jīng)過(guò)二十年的經(jīng)營(yíng)，形成了一套完整的“平民消費(fèi)”模式的管理理念，調(diào)查顯示，在此消費(fèi)的北京市本地人占消費(fèi)總量的74%，而境外人士占了26%。
　　與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會(huì)根據(jù)其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理?xiàng)l款，成為北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街，調(diào)查顯示，在秀水街交易的客戶，87%來(lái)自東歐，11%來(lái)自中東，2%來(lái)自世界各地。
　　2、商業(yè)街的社會(huì)主題。
　　即商業(yè)街所承載的社會(huì)責(zé)任和應(yīng)具有的非購(gòu)物的功能，商業(yè)街是城市形象的代表，消費(fèi)者或游客觀商業(yè)街，即可知城市之容、之貌、之風(fēng)、之魂。
　　例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區(qū)輻射，結(jié)合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀，發(fā)展成為一個(gè)集購(gòu)物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息。
　　又如北京前門的大柵欄商業(yè)街，根據(jù)它業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多、老字號(hào)店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購(gòu)物、休閑、觀光、娛樂(lè)為主的特性，將項(xiàng)目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。
　　案例：某商業(yè)街的定位啟示錄
　　項(xiàng)目選址
　　該項(xiàng)目周邊具備成熟的商業(yè)環(huán)境
　　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
　　周邊有一SHOPPING MALL形式的廣場(chǎng)、大型外資超市、小商品市場(chǎng)、特色商業(yè)百腦匯、老牌百貨商場(chǎng)等
　　市場(chǎng)調(diào)查
　　該區(qū)域大型百貨商業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過(guò)剩；
　　特色專業(yè)型、主題型商鋪投資熱潮漸起；
　　項(xiàng)目鄰近使館區(qū)，已形成國(guó)際化的生活氛圍；
　　該區(qū)域外資企業(yè)數(shù)量眾多；
　　發(fā)現(xiàn)商機(jī)
　　以經(jīng)營(yíng)國(guó)外商品為主的商業(yè)形式將會(huì)受到該項(xiàng)目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎；
　　能夠彌補(bǔ)該區(qū)域商圈傳統(tǒng)商業(yè)功能的空白點(diǎn)；
　　居住在該區(qū)域的外籍人士數(shù)量呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)；
　　確定目標(biāo)客戶
　　在中國(guó)居住及進(jìn)行商務(wù)、旅游等外籍人士
　　進(jìn)行項(xiàng)目定位
　　“國(guó)際商品街”：以經(jīng)營(yíng)國(guó)外商品為主，充滿異國(guó)商業(yè)特色的商業(yè)街
　　商業(yè)街布局
　　餐飲類：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等；
　　雜貨類：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店
　　食品類：紅酒、雪茄等
　　保鍵品類：藥店、護(hù)膚用品店等
　　寵物用品類：貓、狗糧及用品店
　　休閑類：體育、運(yùn)動(dòng)、休閑用品店、網(wǎng)球、高爾夫用品專賣店等；
　　二、選擇最佳業(yè)態(tài)組合
　　商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。同樣在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購(gòu)物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂(lè)功能的占30%。當(dāng)然，這個(gè)結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會(huì)形成不同的比重。
　　但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開(kāi)發(fā)的；又如北京東直門內(nèi)餐飲一條街，是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長(zhǎng)的地段內(nèi)有序排列組合而成，這些都不是一個(gè)店所能作為的。
　　通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購(gòu)物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補(bǔ)充形式出現(xiàn)。應(yīng)該注意的是，信譽(yù)和口碑是商業(yè)街長(zhǎng)期發(fā)展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實(shí)性。
　　案例：商業(yè)街業(yè)態(tài)組合示范
　　北京大柵欄300米步行街業(yè)態(tài)組合
　　前門大街商業(yè)業(yè)態(tài)組合
　　業(yè)態(tài)類別
　　數(shù)量
　　業(yè)態(tài)類別
　　數(shù)量
　　玉器、工藝品、
　　旅游紀(jì)念品商店
　　9
　　皮貨店
　　20
　　購(gòu)物中心、商場(chǎng)
　　7
　　服裝專賣
　　20
　　書店
　　1
　　鐘表眼鏡
　　12
　　鐘表眼鏡
　　4
　　藥房
　　7
　　茶莊
　　4
　　自行車專賣
　　1
　　藥店
　　2
　　手機(jī)專賣
　　11
　　服裝、鞋、帽專賣店
　　9
　　書店
　　3
　　綢緞
　　2
　　飯店
　　11
　　旅館
　　6
　　照相館
　　3
　　俱樂(lè)部、電影院、劇場(chǎng)
　　3
　　茶莊
　　2
　　三、商業(yè)街的招商策略
　　招商策略是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策略有所不同的是，商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購(gòu)買商鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。
　　1、確定招商對(duì)象
　　招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來(lái)確定，例如命名為“國(guó)際商業(yè)街”、或者是代表城市形象的商業(yè)街等檔次比較高的項(xiàng)目，一般都是引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營(yíng)管理的合作對(duì)象，招商的重點(diǎn)對(duì)象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。
　　還可以通過(guò)特殊項(xiàng)目的引入豐富商業(yè)街的功能，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特性。例如品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)，擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。某商業(yè)街曾引進(jìn)心理診所、企業(yè)家沙龍、刺繡、寵物托管、老公寄存處等特色服務(wù)機(jī)構(gòu)。
　　2、確定經(jīng)營(yíng)模式
　　投資經(jīng)營(yíng)：是指商鋪業(yè)主購(gòu)買商鋪后自己直接經(jīng)營(yíng)。
　　委托經(jīng)營(yíng)：是指商鋪業(yè)主出于保險(xiǎn)起見(jiàn)，將商鋪委托商管公司租出去，讓別人經(jīng)營(yíng)。
　　租賃經(jīng)營(yíng)：是指經(jīng)營(yíng)業(yè)主一時(shí)買不起商鋪，以租賃的形式進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。
　　直接經(jīng)營(yíng)：某些商管公司將直接經(jīng)營(yíng)管理大約20％的營(yíng)業(yè)面積，免因全部他營(yíng)造成失控的應(yīng)變舉措。
　　虛擬經(jīng)營(yíng)：是指以商業(yè)街為總品牌商標(biāo)，與若干個(gè)研發(fā)機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商進(jìn)行對(duì)接，開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷售相應(yīng)的該商業(yè)街旗下的子產(chǎn)品。
　　3、制定招商優(yōu)惠策略
　　根據(jù)地區(qū)政府對(duì)商業(yè)街的扶持政策確定可以給予招商對(duì)象的優(yōu)惠措施，對(duì)于一些新興的沒(méi)有天然地理、人文等資源的商業(yè)街來(lái)說(shuō)，這一優(yōu)惠措施對(duì)吸引人氣有莫大的幫助。
　　4、招商流程
　　市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析(招商部) 客戶招商月計(jì)劃實(shí)施(招商部) 客戶招商周計(jì)劃(招商主管) 客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒(行政部) 目標(biāo)客戶開(kāi)發(fā)，拜訪、接治(招商主管) 客戶分類、確定重點(diǎn)客戶(招商部) 填寫招商意向表（招商部、客戶） 客戶資格考察、評(píng)估核準(zhǔn)(招商部) 確定合作對(duì)象、簽定招商意向書、交納定金(招商部、則務(wù)部、客戶) 與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商主管、對(duì)口部門） 招商協(xié)議正式簽定(招商部、總經(jīng)理室、客戶) 提供裝修方案及電腦效果圖(客戶) 提供租賃面積認(rèn)定書、租賃許可證和裝修入場(chǎng)證（總經(jīng)理室、物業(yè)中心） 進(jìn)行裝修、備貨、上柜、營(yíng)業(yè)（客戶）

參考資料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200805/1696.html

商鋪?lái)?xiàng)目如何招商

第一部分：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃

一、整體商業(yè)定位

商業(yè)項(xiàng)目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的居民消費(fèi)水平，消費(fèi)偏好決定
!最好先做一個(gè)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研!!
二、項(xiàng)目主題概念提煉
商業(yè)項(xiàng)目的策劃時(shí)已引入了“城市客廳”、“綠色商務(wù)”、“城市休閑廣場(chǎng)”的概念，因此對(duì)商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。

商鋪招商方案

主題一：“城市客廳”——人氣
業(yè)主的第二客廳，商鋪招商方案
主題二：“城市休閑生活廣場(chǎng)”——氛圍
休閑廣場(chǎng)，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時(shí)商鋪的功能定位為購(gòu)物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。

商鋪招商方案

主題三：核心區(qū)的時(shí)尚中心——活力

三、商業(yè)功能定位
打造成包容時(shí)尚、文化、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等綜合功能的休閑生活廣場(chǎng)，以此來(lái)滿足碼市鎮(zhèn)中產(chǎn)階級(jí)休閑文化需求，從而達(dá)到滿足自由、放松、交流、時(shí)尚和購(gòu)物等多種生活目的。
隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，我們可以在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂(lè)、休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。我司建議的功能如下：
功能內(nèi)容:
3、整和市場(chǎng)
——整和市場(chǎng)功能，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲四大功能于一體
——整和市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局
——整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商
——整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促消推廣
4、合理回報(bào)
——保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏
——完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力
——通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，
帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，
使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有
者均能獲得良好的回報(bào)
——通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存量盤的銷售
第二部分：招商及銷售策略
一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略
營(yíng)銷工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)必然是動(dòng)態(tài)的。只有動(dòng)態(tài)的營(yíng)銷才能保證房地產(chǎn)營(yíng)銷的效果?！皺C(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略”。所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，就是要根據(jù)市場(chǎng)中各種要素
的變化，不斷地調(diào)整營(yíng)銷思路，改進(jìn)營(yíng)銷措施，使?fàn)I銷活動(dòng)動(dòng)態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。
機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。
銷售模式
是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包裝等手段,通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤包括滯銷樓盤進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式;價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式;付款則包括一次性付款、
按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。
機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略的核心是掌握市場(chǎng)中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：
消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研的類別主要有：消費(fèi)者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查、員工隊(duì)伍
調(diào)查等。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場(chǎng)，為科學(xué)合理的營(yíng)銷策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營(yíng)銷策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營(yíng)銷
思路，這樣的動(dòng)態(tài)營(yíng)銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。

二、項(xiàng)目招商銷售總策略

1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購(gòu)買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓;如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。
2、項(xiàng)目主要為自營(yíng)型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營(yíng)還是出租給他人經(jīng)營(yíng)
3、由于有部分投資者可能不會(huì)選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營(yíng)一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購(gòu)買意向的客戶
4、對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對(duì)性地尋找投資商戶進(jìn)行招商。 5、目標(biāo)商戶定位為全國(guó)或江華碼市知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購(gòu)買能力的任何目標(biāo)群。

三、商業(yè)氛圍營(yíng)造
——強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓鎮(zhèn)人民都來(lái)此消費(fèi)。
——成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引鎮(zhèn)民前來(lái)觀光消費(fèi)。
——全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂。
——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。
——娛樂(lè)部分以
KTV為主，通過(guò)動(dòng)感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛圍，對(duì)商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善。

四、價(jià)格策略及租金預(yù)估
五、目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇
1、目標(biāo)商戶群
√本地集團(tuán)與企業(yè)
√全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店
√品牌店、專賣店、主題店
2、目標(biāo)購(gòu)買人群
√本地集團(tuán)與企業(yè)
√全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店
√品牌店、專賣店、主題店
√本地個(gè)體私營(yíng)業(yè)主
√有投資意向的本地人
3、目標(biāo)商戶確定原則
√購(gòu)買優(yōu)先，如不愿購(gòu)買則可考慮商鋪?zhàn)赓U
√先大戶、后小戶先品牌商戶、后一般商戶的原則
第三部分：銷售實(shí)施方案
一、項(xiàng)目招商目標(biāo)
1、第一目標(biāo)主力店
第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否，
將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體
2、第二目標(biāo)主力店
第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場(chǎng)由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過(guò)渡，使之成為碼市鎮(zhèn)商圈中的主導(dǎo)。第二目標(biāo)主力店以民特商品包括地毯、手工藝品、藥材等、經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。
3、第三目標(biāo)主力店
第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶。
二、招商與銷售流程
1、目標(biāo)商戶群的確定
2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案
3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力
4、雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買或租賃意向
5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議
6、投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)
7、對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售
8、發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境
9、在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，選擇合適的開(kāi)業(yè)時(shí)間，歡迎投資者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。
三、商鋪推廣方案
推廣主題建議 基于目前整體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的狀況，本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、
高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級(jí)
二推廣方式及渠道建議
1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢(shì)的問(wèn)題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。
2、推廣方式
方式一：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示
營(yíng)銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。
方式二：特色營(yíng)銷活動(dòng)A、開(kāi)盤前
1)讓先消費(fèi)者得到“看得見(jiàn)”價(jià)值的“在，預(yù)期價(jià)格購(gòu)買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳;平面廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳適時(shí)制造氣氛。
2)軟性新聞繕稿是該階段一個(gè)重要的傳媒曝光形式，通過(guò)新聞繕稿傳達(dá)本項(xiàng)目之基本資料，讓人們逐步深入認(rèn)識(shí)了解本項(xiàng)目。在該階段不要過(guò)太急于將項(xiàng)目的賣點(diǎn)全盤托出，
以免喪失項(xiàng)目的神秘感。
3)媒體廣告
B、銷售期
小部分以競(jìng)價(jià)拍賣的形式進(jìn)行炒作建議促銷主題活動(dòng)：商鋪競(jìng)價(jià)拍賣會(huì)
四、招商及銷售費(fèi)用估算
1、裝修費(fèi)用
2、硬件投入
3、商場(chǎng)公共設(shè)施及廣場(chǎng)投入
4、推廣費(fèi)用

以上就是關(guān)于商業(yè)街招商運(yùn)營(yíng)方案相關(guān)問(wèn)題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問(wèn)題，您也可以聯(lián)系我們的客服（13067763222）進(jìn)行咨詢，客服也會(huì)為您講解更多精彩的知識(shí)和內(nèi)容。

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