大家好！今天讓小編來(lái)大家介紹下關(guān)于景觀(guān)設(shè)計(jì)物業(yè)的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

• 1、休閑居住區(qū)環(huán)境景觀(guān)設(shè)計(jì)原則

• 3、設(shè)計(jì)的別墅景觀(guān)需要注意事項(xiàng)的介紹

• 4、想找個(gè)景觀(guān)設(shè)計(jì)公司,招標(biāo)流程是怎樣的

一、環(huán)境景觀(guān)設(shè)計(jì)要注意哪些要求？（謝謝！）

水景觀(guān)：

首先要求設(shè)計(jì)方應(yīng)在西安特有的本地四季氣候、地質(zhì)條件下運(yùn)用水系，同時(shí)結(jié)合我方提供的高新楓林綠洲的水資源規(guī)劃及成本控制要求設(shè)計(jì)水景觀(guān)來(lái)滿(mǎn)足生態(tài)要求。在與小區(qū)建筑和場(chǎng)所的銜接中水面積應(yīng)開(kāi)合有度、深淺有度；突出人類(lèi)親水性的特征。從土方平衡上應(yīng)遵從"挖地成河、筑土為丘"的設(shè)計(jì)原則。

A、湖面景觀(guān)：應(yīng)根據(jù)中水的總量合理布置湖面，局部設(shè)噴泉做到自循環(huán)；在景觀(guān)上重點(diǎn)處理好湖邊際線(xiàn)和島嶼、半島、水榭、棧臺(tái)橋的型制。

B、溪流景觀(guān)：應(yīng)強(qiáng)調(diào)溪流的緩急、寬窄、落差及曲直的變幻特點(diǎn)；間或點(diǎn)綴布石、青苔綠化等，把楓林中的溪流的意境做出來(lái)給人已視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)的親歷體驗(yàn)。在整個(gè)溪流中可考慮用旱溪或旱噴泉局部做過(guò)渡。

C、濕地景觀(guān)：從生態(tài)的角度適當(dāng)?shù)乜紤]設(shè)計(jì)部分濕地景觀(guān)，形成局域小生物圈達(dá)到自循環(huán)系統(tǒng)。采用的濕地?cái)嗝鎽?yīng)充分采用本地物種及合理地質(zhì)特征。

綠化：

在已建立的層次分明的綠地系統(tǒng)架構(gòu)下，盡量利用原有地貌來(lái)體現(xiàn)原生生態(tài)特征。設(shè)計(jì)上應(yīng)把整個(gè)綠地有氧系統(tǒng)貫穿于小區(qū)的四大主題之中，著重體現(xiàn)"從視覺(jué)上給人予在林間、樹(shù)間漫步，從聽(tīng)覺(jué)上給人予聆聽(tīng)樹(shù)尖風(fēng)語(yǔ)，從嗅覺(jué)上給人已原野的泥土氣息"的體驗(yàn)。

A、草坪：遵照生態(tài)住宅評(píng)估手冊(cè)設(shè)計(jì)上應(yīng)把草坪的面積比例控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，盡量選擇適合本地的草種，為將來(lái)的物業(yè)維護(hù)帶來(lái)方便和低成本運(yùn)作。另外可利用起伏地貌設(shè)置大量布石等來(lái)形成原生地貌特征，從而降低未來(lái)運(yùn)行成本。

B、喬木：在喬木選擇上可依照兩種思路，其一可結(jié)合楓林綠洲的項(xiàng)目名稱(chēng)而引入楓樹(shù)類(lèi)進(jìn)行布植；其二取"楓林"、"綠洲"之意而綜合引入樹(shù)種。在行道樹(shù)的設(shè)計(jì)選擇上可同樣按上述思路考慮。

C、灌木：對(duì)灌木的設(shè)計(jì)布植應(yīng)與花卉相結(jié)合同步考慮，把二者做為構(gòu)成元素和道路、廣場(chǎng)、綠地、林地、溪流、湖景、濕地等統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。

D、花卉：在充分考慮本地地理?xiàng)l件下，適當(dāng)設(shè)計(jì)做為重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)部位。設(shè)計(jì)上側(cè)重點(diǎn)應(yīng)把花灌與林地等優(yōu)雅地組合起來(lái)，做到"三季有花、四季常青"。

景觀(guān)小品部分：

應(yīng)體現(xiàn)人文景觀(guān)特質(zhì)，寧缺毋濫，可參與性強(qiáng)。

A、人工造景體：首先從選材上體現(xiàn)多樣性，其次讓水元素、光元素、電、聲等加入進(jìn)來(lái)，在風(fēng)格上一定要有類(lèi)別系列的確立并貼近自然,與環(huán)境融為一體。

B、室內(nèi)外景觀(guān)雕塑：重點(diǎn)表達(dá)地域文化認(rèn)同感、社會(huì)階層文化認(rèn)同感、時(shí)代氣息認(rèn)同感；構(gòu)成元素體現(xiàn)復(fù)雜性與多樣性；強(qiáng)調(diào)人性化即可參與性。

道路部分：

做為構(gòu)成室外景觀(guān)的主要素之一的道路在設(shè)計(jì)中應(yīng)根據(jù)小區(qū)的道路級(jí)別和所在各區(qū)的特點(diǎn)，結(jié)合不同的道路斷面型制（道寬、坡度、路面材質(zhì)、路燈、高差、綠化、導(dǎo)視系統(tǒng)等要素）設(shè)計(jì)出個(gè)性鮮明的道路景觀(guān)系統(tǒng)，從而給行進(jìn)其中的人帶來(lái)不同凡響的體驗(yàn)。

A、鋪裝材料：設(shè)計(jì)多選用本地區(qū)的適合材料，在會(huì)所等公共部位可適當(dāng)設(shè)計(jì)使用新材料、新工藝，色彩的純度可飽和一些。

B、道牙：應(yīng)優(yōu)選本地適宜材料并設(shè)計(jì)出新穎的道牙斷面型式。

C、管線(xiàn)檢修井蓋板：盡量選用表面可覆材質(zhì)的新型蓋板。

D、園林噴灌、噴霧系統(tǒng)：

景觀(guān)照明部分：

在遵照國(guó)家規(guī)范的前提下，針對(duì)個(gè)性化的景觀(guān)設(shè)計(jì)出有特點(diǎn)的景觀(guān)照明方案；可設(shè)計(jì)選用新技術(shù)、新工藝的照明器材設(shè)備烘托出白晝與夜晚的景觀(guān)效果溫情、浪漫、充滿(mǎn)地域風(fēng)情的生活氣息。

A、廣場(chǎng)照明：針對(duì)不同的區(qū)域設(shè)計(jì)富有情調(diào)的照明方案，照明方式不限。

B、道路照明：可根據(jù)分區(qū)、分級(jí)設(shè)計(jì)道路照明系統(tǒng)方案，找共同點(diǎn)，烘托小區(qū)整體景觀(guān)特點(diǎn)。

C、水體照明：在安全的前提下針對(duì)不同的水體特征進(jìn)行設(shè)計(jì)布置，區(qū)分出動(dòng)靜、浪漫、寫(xiě)意、激情等的不同氣質(zhì)。

D、綠化泛光照明：應(yīng)設(shè)計(jì)采用新型照明方式，突出表現(xiàn)小區(qū)"安祥、靜寂"的情調(diào)，照度合理，不能破壞居家的寫(xiě)意氣氛。

E、景觀(guān)小品照明：個(gè)性鮮明，方式不限，應(yīng)處理好視覺(jué)焦點(diǎn)的問(wèn)題同時(shí)顧及好景深效果。

F、建筑泛光照明：在遵守國(guó)家規(guī)范的前提下妥善設(shè)計(jì)好光源的混色、單色，表現(xiàn)建筑造型體塊的變化，應(yīng)避免喧賓奪主；根據(jù)建筑的特點(diǎn)區(qū)別對(duì)待（公建或住宅等）。

場(chǎng)地部分：

做為供人們交流和體驗(yàn)的場(chǎng)所應(yīng)大小尺度合適、符合人類(lèi)行為科學(xué)，盡量減小人工鋪地面積，室外找坡合理，盡可能地設(shè)計(jì)供人運(yùn)動(dòng)、休閑、交流的新體驗(yàn)方式，深刻挖掘地方文脈及鄉(xiāng)土性以求得和現(xiàn)代精致寫(xiě)意生活相共生的新生活空間。

A、室內(nèi)廣場(chǎng)：局部綠化和水的引入而引發(fā)的室內(nèi)生態(tài)系統(tǒng)的建立，重點(diǎn)與會(huì)所和商業(yè)空間的融合。

B、室外廣場(chǎng)：設(shè)計(jì)將硬質(zhì)鋪地調(diào)整到合理的比例，降低輻射熱，采用滲水磚、可回收草皮磚等新產(chǎn)品的應(yīng)用。最好有高差起伏的變化。

C、兒童游戲場(chǎng)地：在成人的監(jiān)管和合理的服務(wù)半徑條件下，通過(guò)精心的設(shè)計(jì)安全考慮，針對(duì)不同的年齡層、心理、體力化分活動(dòng)場(chǎng)地，場(chǎng)地的設(shè)置不應(yīng)局限于固定設(shè)施周?chē)?，?yīng)結(jié)和時(shí)代設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)出新的活動(dòng)空間，從而達(dá)到心智與體力的完美結(jié)合。

D、健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地：做為創(chuàng)造國(guó)際化生活的重要構(gòu)成要素之一的健康運(yùn)動(dòng)主題需要從環(huán)境景觀(guān)上得到充分的重視。它應(yīng)做為一條主線(xiàn)貫穿于整個(gè)小區(qū)布置和人們每天的生活，設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)方便、安全、高效，使人在運(yùn)動(dòng)的過(guò)程中不但是單純的卡路里的消耗，同時(shí)也應(yīng)是一次靈魂和心智的塑造過(guò)程，達(dá)到運(yùn)動(dòng)的精髓人格的錘煉。

E、停車(chē)場(chǎng)：在規(guī)劃設(shè)計(jì)已有的停車(chē)模式下，對(duì)停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)主要是鋪地的設(shè)計(jì)選擇，增加透水性和減少輻射熱、防污染等設(shè)計(jì)。 TOP

二、休閑居住區(qū)環(huán)境景觀(guān)設(shè)計(jì)原則

休閑居住區(qū)環(huán)境景觀(guān)設(shè)計(jì)原則

休閑住區(qū)是現(xiàn)代城市住區(qū)的一種形式，具有郊區(qū)和生態(tài)兩層概念，在大景觀(guān)的營(yíng)造上與都市景觀(guān)的最大差異，在于后者是以建筑物為景觀(guān)的第一要素或表現(xiàn)者，而休閑住區(qū)應(yīng)堅(jiān)決貫徹以植物及自然地貌為第一要素或表現(xiàn)者的原則。這不但是在美學(xué)手法和美學(xué)效果上顯示與城市的不同，體現(xiàn)出更高層次上的自然美，更重要的還在于提供更多的生態(tài)服務(wù)功能，使區(qū)內(nèi)的環(huán)境變得更好，更有益于人的健康。為了實(shí)現(xiàn)這種以自然物為第一要素的住區(qū)景觀(guān)，我們認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)考慮以下三個(gè)方面十一項(xiàng)原則：

1. 基本要求

1.1自然化

休閑生活是逃避城市的緊張和喧囂，是對(duì)大自然的回歸，故而園林景觀(guān)的影響和作用十分突出。一般來(lái)說(shuō)，休閑地景觀(guān)和園林安排一 定要自然，要么體現(xiàn)出大自然原始的美，要么體現(xiàn)出田園風(fēng)光，避免過(guò)分人工雕琢的痕跡。即使是在原天然生態(tài)系統(tǒng)已嚴(yán)重破壞的廢棄地上，也應(yīng)盡量恢復(fù)當(dāng)?shù)卦鷳B(tài)系統(tǒng)的面貌或向與當(dāng)?shù)卮蟓h(huán)境條件相適應(yīng)的田園風(fēng)光的方向營(yíng)造。植物是景觀(guān)園林的第一要素，在其選擇上，應(yīng)多使用當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)土樹(shù)種，生長(zhǎng)好，能提供最大的生態(tài)服務(wù)功能，維護(hù)成本又低。

1.2 人心趨靜

休閑地景觀(guān)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)立足于引導(dǎo)人們心情趨于舒緩平靜，一入?yún)^(qū)就有一種絕塵脫俗的感覺(jué)，覺(jué)得和外面緊張的世界就是不一樣，整個(gè)人一下子就放松了下來(lái)。植物色彩搭配不要反差太大，慎用大面積的簡(jiǎn)單而又緊張的幾何構(gòu)成，要有線(xiàn)條引導(dǎo)，當(dāng)然也要避免又碎又亂。水景的安排也應(yīng)該安靜多于喧鬧。小品和雕塑要寧?kù)o溫馨，不要張狂。引入動(dòng)物要溫和美麗的而不要丑陋嚇人的。當(dāng)然，不要理解為把休閑住區(qū)里搞得到處都靜悄悄。局部熱鬧的地方也還是需要的，比如俱樂(lè)部、沙灘、碼頭、零售商業(yè)區(qū)等。

2. 美學(xué)的要求

2.1 主題原則

任何園林規(guī)劃都應(yīng)有其主題，包括總主題和各分片、分項(xiàng)主題，它是景觀(guān)園林規(guī)劃的控制和導(dǎo)引，起到提綱挈領(lǐng)的作用。但在浮燥的城市住區(qū)規(guī)劃中，主題往往被取消，而滿(mǎn)足于一張毫無(wú)思想性、科學(xué) 性和功能安排的信口標(biāo)注、指鹿為馬的所謂“漂亮”的畫(huà)。和城市住區(qū)比起來(lái)，休閑住區(qū)檔次更高，規(guī)劃水準(zhǔn)也理應(yīng)更高，更體現(xiàn)功力，只有選一個(gè)有思想深度的主題，才能做出真正好的景觀(guān)園林規(guī)劃。

2.3 點(diǎn)-線(xiàn)-面的原則

所謂面，是指整個(gè)小區(qū)或小區(qū)的某個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，是從事景觀(guān)園林建設(shè)的空間。但整個(gè)小區(qū)平面的均質(zhì)化不能造成良好的視覺(jué)效果，就要有一些界限為其綱，分割空間、強(qiáng)調(diào)差別、引導(dǎo)或阻隔視線(xiàn)。線(xiàn)和線(xiàn)會(huì)有交叉，太長(zhǎng)的線(xiàn)因易引起視覺(jué)模糊也需要間斷，就會(huì)有點(diǎn)的存在。處理好這三者的關(guān)系，景觀(guān)園林就走不了大樣。如果把握不住，細(xì)部做得再多，圖紙畫(huà)得再“好看”，也做不出好景觀(guān)來(lái)。

2.4 收放的原則

一個(gè)好的休閑住區(qū)景觀(guān)園林規(guī)劃，應(yīng)把放開(kāi)視線(xiàn)和隱蔽景物盡量結(jié)合起來(lái)。開(kāi)放式大空間給人的震撼是其它手法無(wú)法替代的，只要有足夠的空間，都應(yīng)該給出適當(dāng)?shù)拇罂臻g來(lái)，如成片的綠地、水面、酒店、公建等。隱蔽的含義有兩層，一是指把有礙觀(guān)瞻的東西藏起來(lái)，如垃圾站、園藝堆肥場(chǎng)、管線(xiàn)井、過(guò)濾池、擋土墻等，是一種被動(dòng)的應(yīng)付。更重要的一層含義是把景觀(guān)有層次地布局，在最佳時(shí)機(jī)展現(xiàn)(就像說(shuō)相聲的“解包袱”)，是一種主動(dòng)的造景。當(dāng)然還有半隱半現(xiàn)的，如山地的休閑別墅，在景觀(guān)上處理成若隱若現(xiàn)于樹(shù)林中的很好的選擇。

2.5 均衡原則

和城市住區(qū)建設(shè)中常見(jiàn)的大面積推平場(chǎng)地的做法不同，休閑住區(qū)在總體布局中貫徹“盡量尊重自然地形”的原則，這是一種維護(hù)和強(qiáng)調(diào)差別的作法。但這不等于說(shuō)不要均衡，即使是在自然地形地貌十分復(fù)雜的地段，也要盡量使各部分、各主題、各細(xì)部有所響應(yīng)，避免偏沉和雜亂感。當(dāng)然，也不是追求絕對(duì)化的幾何或力學(xué)對(duì)稱(chēng)，從而給人一種活潑而不是死板的感覺(jué)。實(shí)現(xiàn)這條原則難度很大，對(duì)規(guī)劃師素質(zhì)的要求極高。

2.6 節(jié)點(diǎn)的原則

節(jié)點(diǎn)是由線(xiàn)的交叉而產(chǎn)生的，是網(wǎng)絡(luò)中聚合視線(xiàn)和輻散視線(xiàn)的地方，最先引起人的注意，留下的印象也最深，因此應(yīng)竭力處理好節(jié)點(diǎn)。節(jié)點(diǎn)是屬于不同層次的，如有的節(jié)點(diǎn)是整個(gè)小區(qū)這個(gè)層次上的，有的節(jié)點(diǎn)則是住宅組團(tuán)這個(gè)層次上的。但在相應(yīng)的層次上，都應(yīng)著意強(qiáng)調(diào)它們，使之在整個(gè)面上凸顯出來(lái)。

3. 生態(tài)功能考慮

3.1 環(huán)境舒適的原則

人居小區(qū)的設(shè)計(jì)，當(dāng)然以人為本，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷，休閑住區(qū)尤其如此。應(yīng)主動(dòng)借助植物以及其它一些生物物種的作用，把生態(tài)因子向著使人感覺(jué)更舒適的方向調(diào)整。為此，應(yīng)考慮更多的生物措施以充 分發(fā)揮其生態(tài)服務(wù)功能。如行道樹(shù)的選擇既考慮造就人行道的林蔭效果，又考慮快車(chē)道適當(dāng)留出上空以便受污染的空氣上升擴(kuò)散;在華南，建筑物北側(cè)的樹(shù)木選擇高大濃蔭的常綠樹(shù)，以阻擋冬季北風(fēng)和攔阻夏日北曬，現(xiàn)時(shí)南側(cè)主要選用冠形聳立的針葉樹(shù)種或枝葉較稀、冬季落葉的闊葉樹(shù)種，使房間內(nèi)冬季陽(yáng)光充足，造成干燥暖和的效果。再如恰當(dāng)?shù)膲γ婧臀蓓斁G化，起到室內(nèi)降溫的'作用;穿插能釋放較多負(fù)氧離子的針葉樹(shù)種或既殺菌又有清香氣味的桉樹(shù)類(lèi)樹(shù)種，從而使空氣清新，等等。

3.2 污染防治的原則

一方面是細(xì)致而周到地考慮植物可能的環(huán)保作用，一方面使這種作用盡可能發(fā)揮到極至。如利用高大喬木葉量大、初級(jí)生產(chǎn)力高的特點(diǎn)，能對(duì)二氧化碳的吸收和氧的釋放做出更大的貢獻(xiàn);在面對(duì)交通干線(xiàn)的地方設(shè)立濃密的起隔音降塵作用的高綠籬;利用針葉樹(shù)和桉類(lèi)樹(shù)種分泌的抗生性物質(zhì)殺菌凈化空氣;利用厭氧微生物處理中水和下水，再選用生長(zhǎng)快的沼(水)生植物吸收和過(guò)濾經(jīng)厭氧發(fā)酵處理過(guò)的廢水中的懸浮物和能導(dǎo)致富營(yíng)養(yǎng)化污染的營(yíng)養(yǎng)離子;在水體中放養(yǎng)食孑孓魚(yú)類(lèi)以減少殺蟲(chóng)劑的使用，等等。

3.3 系統(tǒng)穩(wěn)定的原則

休閑住區(qū)往往建在山體、水畔、海邊等地方，這些地方地處生態(tài)學(xué)上的邊緣性交匯帶，天然景觀(guān)雖好，但地質(zhì)、水文、氣象、生物諸 因子間的平衡比較脆弱，更易發(fā)生自然力導(dǎo)致的災(zāi)害，如滑坡、泥石流、崩塌、沉陷、洪水、臺(tái)風(fēng)等。為了防患于未然，在最初規(guī)劃的時(shí)候就著手考慮環(huán)境穩(wěn)定性的問(wèn)題，就是十分必要的了。提高環(huán)境穩(wěn)定性從兩方面入手：其一：在規(guī)劃中盡量尊重當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)、地貌、土壤、水文、植被現(xiàn)狀，因?yàn)檫@是千萬(wàn)年來(lái)各種自然力作用取得均衡的結(jié)果，如果你強(qiáng)行把它破壞了，就可能引起生態(tài)系統(tǒng)連鎖性的退行性變化，或它又向原來(lái)的狀態(tài)恢復(fù)，把你花了投資構(gòu)筑的東西和安排的景觀(guān)部分或全部地毀壞掉。其二，在維護(hù)和加強(qiáng)系統(tǒng)穩(wěn)定性的措施中，生物措施應(yīng)是首選的，因?yàn)檫@些活的東西可以通過(guò)適應(yīng)和調(diào)節(jié)而和其它生態(tài)因子達(dá)成平衡，雖然從短期看不一定是最好的，但從長(zhǎng)期看卻是最穩(wěn)定的。這方面的措施，比如生物護(hù)坡、生物固堤等。

這里特別提一下海岸防風(fēng)林：我國(guó)1960-1970年代曾比較認(rèn)真地執(zhí)行了高潮線(xiàn)以上30米內(nèi)種植海岸防護(hù)林的政策，華南地區(qū)的樹(shù)種主要是木麻黃，許多大樹(shù)的胸徑都長(zhǎng)到了60厘米以上，對(duì)防治風(fēng)害起到了極好的作用，同時(shí)在林下開(kāi)辟沙灘休憩場(chǎng)地也很好。但現(xiàn)在好多地方搞海岸景區(qū)都把防風(fēng)林砍掉，要么赤裸裸一片沙地，要么種一些并不適合海岸栽植的棕櫚科植物，裁了死，死了再裁，既浪費(fèi)了錢(qián)，又破壞了生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定性，是一種極不合理的做法。搞休閑住區(qū)可千萬(wàn)不能按著這種思路做。

3.4 適生樹(shù)種及合理的群落布局的原則

生態(tài)學(xué)之要旨，和生物和環(huán)境的統(tǒng)一。許多植物雖漂亮，不適應(yīng)開(kāi)發(fā)地的環(huán)境也不能用。而植物和動(dòng)物能否生長(zhǎng)良好從而達(dá)到最佳的景觀(guān)效果及提供最大的生態(tài)服務(wù)功能，除了和大環(huán)境有關(guān)外，過(guò)涉及到各種群相互作用而造就的群落小環(huán)境。所以，符合生物天性的群落組配，甚至是更加重要的。比如，開(kāi)放式草坪和疏林草地選用的草種不同，透光喬木下和濃蔭喬木下選用的灌木和地被植物不同;根能產(chǎn)生相尅性物質(zhì)的樹(shù)林下不要安排重要灌木成景而是安排下層開(kāi)敞的野營(yíng)地;池塘中大魚(yú)要植食性等，都反映了這方面的考慮。

3.5 生物多樣性的原則

生物多樣性是近年來(lái)生態(tài)學(xué)界以及廣大公眾都十分關(guān)心的問(wèn)題，在休閑住區(qū)規(guī)劃中對(duì)此的考慮形成了一個(gè)有別于傳統(tǒng)園林的突出重點(diǎn)。除了植物的使用必須多樣化以外，為了達(dá)到景觀(guān)園林層次的提升，應(yīng)力爭(zhēng)多安排動(dòng)物措施，如鳥(niǎo)類(lèi)招引、小獸放養(yǎng)、家魚(yú)野化、昆蟲(chóng)飼養(yǎng)、野生動(dòng)物保育等。當(dāng)然，這不要被理解為動(dòng)物越多越好，前提是不能給居民帶來(lái)煩擾、不便甚至傷害。為此，管理和調(diào)節(jié)、控制動(dòng)物種群的密度就是至關(guān)重要的了。

3.6 物質(zhì)循環(huán)的原則

在了解生態(tài)系統(tǒng)物質(zhì)循環(huán)規(guī)律的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)、調(diào)節(jié)生態(tài)化休閑住區(qū)的物質(zhì)循環(huán)使之向最有利于人類(lèi)利益的方向發(fā)展，是生態(tài)住區(qū)工程的主要內(nèi)容。具體到住區(qū)規(guī)劃里，一是為了降低物質(zhì)輸入輸出水平以 降低物業(yè)和生活成本進(jìn)而提高效率(效率優(yōu)先原則的具體化)，另一是為了減少住區(qū)內(nèi)外的富營(yíng)養(yǎng)化污染，還為了減少住區(qū)內(nèi)用于維護(hù)栽培植物而使用的化肥量進(jìn)而減少其方方面面的危害。例如，小工區(qū)內(nèi)屋頂綠化推薦有機(jī)生態(tài)型無(wú)土栽培技術(shù)，就是為了把園內(nèi)的枯枝落葉和污水處理過(guò)程中積累起來(lái)的營(yíng)養(yǎng)離子再一次利用起來(lái)。再如使用植物系統(tǒng)處理生活污水，也包含了這方面的考慮。

總之，休閑住區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)包含兩個(gè)層面的問(wèn)題，即景觀(guān)和生態(tài)的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)要結(jié)合具體環(huán)境的地形地貌特點(diǎn)以及生態(tài)環(huán)境中的水文、動(dòng)植物等各種要素，以美學(xué)、生態(tài)學(xué)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)等理論為指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)休閑住區(qū)景觀(guān)的美化、生態(tài)的優(yōu)化和環(huán)境的可持續(xù)性。

三、設(shè)計(jì)的別墅景觀(guān)需要注意事項(xiàng)的介紹

一般的別墅綠地環(huán)境包括私人別墅和公共公共場(chǎng)所綠化地塊，，兩者之間互相有聯(lián)系，物業(yè)不單單要維護(hù)綠化，還要引導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主做好私家綠化工作，使整個(gè)社區(qū)形成生態(tài)好的環(huán)境。下面是設(shè)計(jì)的別墅景觀(guān)需要注意要點(diǎn)的介紹。

私家花園設(shè)計(jì)，別墅花園是業(yè)主自己的私人空間。業(yè)主可根據(jù)自己的喜好安排各種別墅景觀(guān)植物或草圖?，F(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商通常在出售前把草坪放在上面好好看看，而且它們很便宜。這里有兩個(gè)注意事項(xiàng)。一種是耐用的，因?yàn)槊娣e小，草坪不能太寬（如高大的菲舍爾），成本不高雅，另一種是排水坡度；一般情況下，適合在住宅周?chē)鷦澬?，使建筑具有較高的地形和良好的海拔。住宅建筑外墻上的幾排露天地溝，雖然是直接的，但不利于整體別墅景觀(guān)環(huán)境。

公共綠地設(shè)計(jì)，這里的公共綠地主要是指每個(gè)家庭的私有土地之間的邊界。有些人用簡(jiǎn)單的欄桿和柱子來(lái)代表邊界；有些人用柵欄和灌木作為邊界；有些人認(rèn)為在沒(méi)有特殊邊界的庭院入口，它更微妙，更開(kāi)放，更自然。在后院，有一個(gè)明確的隔離，強(qiáng)調(diào)隱私，室內(nèi)活動(dòng)擴(kuò)展到室外。如果采用綠色隔離別墅景觀(guān)，則認(rèn)為植物無(wú)毒、無(wú)刺，外觀(guān)相對(duì)整潔。同時(shí)，由于需要大量的樹(shù)木，

隱私設(shè)計(jì)，庭院空間是一個(gè)相對(duì)私密的空間，外部封閉，中心開(kāi)放。在這個(gè)空間里，有很強(qiáng)的地方感，所以人們?cè)敢饩墼谝黄鸾涣鳌鹘y(tǒng)的別墅景觀(guān)空間承載著人們的日常生活和休閑活動(dòng)，現(xiàn)代建筑的庭院空間承載著更廣泛的人類(lèi)活動(dòng)。特別是對(duì)于那些工作強(qiáng)度大的人來(lái)說(shuō)，他們?cè)谕瓿勺约旱男袨楹?，通過(guò)視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)和嗅覺(jué)從庭院空間中獲得被動(dòng)活動(dòng)。享受綠化植物帶來(lái)的別墅景觀(guān)，傾聽(tīng)水流動(dòng)的聲音等別墅景觀(guān)帶來(lái)的種種享受。

內(nèi)部空間的擴(kuò)展設(shè)計(jì)，庭院是人造的自然空間別墅景觀(guān)，是建筑內(nèi)部空間的延續(xù)。除了室內(nèi)活動(dòng)外，人們還需要在室外呼吸新鮮空氣，接受陽(yáng)光的舒適，享受自然別墅景觀(guān)等與自然融為一體的活動(dòng)，以及聊天等日常休閑活動(dòng)。步行和娛樂(lè)。庭院空間是這些活動(dòng)的理想別墅景觀(guān)場(chǎng)所。

首先要確定別墅景觀(guān)的設(shè)計(jì)風(fēng)格。計(jì)劃應(yīng)基于環(huán)境條件、家庭構(gòu)成和可持續(xù)性。庭院有許多不同的風(fēng)格，通常取決于業(yè)主的喜好?；▓@的風(fēng)格可以分為兩類(lèi)：正式的和自然的。目前，私家庭院的風(fēng)格可分為四大流派：亞洲中式、日本式、歐洲法式和英國(guó)，以上是別墅景觀(guān)設(shè)計(jì)要點(diǎn)的介紹。

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四、想找個(gè)景觀(guān)設(shè)計(jì)公司,招標(biāo)流程是怎樣的

房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最有效的管理模式是什么?

在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難再通過(guò)土地儲(chǔ)備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來(lái)越依賴(lài)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目成本越來(lái)越高、利潤(rùn)率越來(lái)越低，將是市場(chǎng)主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的必然選擇。

根據(jù)蘭德企管研究室2006年10月的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的300家各類(lèi)典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中有84％的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，有15％的企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在5個(gè)（含）以上；其中，73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中90％進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。可以說(shuō)，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。

“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”

多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問(wèn)題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

◎ 公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰；

◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核；

◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過(guò)于依賴(lài)公司，或者不愿服從公司管理；

◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；

◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽；

◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享；

◎ 對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。

這些問(wèn)題是“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo)）。

一家上海著名開(kāi)發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說(shuō)：“公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè)，其中六個(gè)在外地，即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟，二十天就沒(méi)了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢(qián)、跑關(guān)系，一個(gè)月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了?！毕氡叵襁@位董事長(zhǎng)一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。

為什么會(huì)出現(xiàn)“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”？原因主要有三個(gè)方面：

第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)等三個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線(xiàn)城市，還是下二線(xiàn)、三線(xiàn)城市；是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長(zhǎng)三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門(mén)、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽(yáng)等省會(huì)城市等；是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問(wèn)題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項(xiàng)目規(guī)模是多大，各類(lèi)產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類(lèi)似的問(wèn)題都必須在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期予以明確。新市場(chǎng)、新形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”。

第二、資源配置不合理

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶(hù)資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、客戶(hù)資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會(huì)發(fā)展的過(guò)程是資源配置的過(guò)程，企業(yè)發(fā)展的過(guò)程也是資源配置的過(guò)程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類(lèi)資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價(jià)值最大化，既可以防止某些資源的浪費(fèi)，又能減少因某些資源的短缺（所謂“短板”）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

許多企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi)；有的以“長(zhǎng)板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過(guò)度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來(lái)因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開(kāi)的一個(gè)大玩笑。

第三，規(guī)章制度不健全

企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購(gòu)等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對(duì)不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系：

行政事務(wù)管理體系；

信息管理體系；

法律事務(wù)管理體系；

人力資源管理體系；

財(cái)務(wù)管理與成本控制體系；

投資者關(guān)系管理體系；

供方管理與采購(gòu)管理體系；

項(xiàng)目（工程）管理體系；

營(yíng)銷(xiāo)管理體系；

客戶(hù)關(guān)系管理體系，等。

健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因?yàn)楣芾韺蛹?jí)少、人員少，只有一本簡(jiǎn)單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門(mén)多了，層級(jí)多了，資金流、信息流復(fù)雜了，工作流程拉長(zhǎng)了，如果企業(yè)沒(méi)有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn)“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”。

不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)

或許是快速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。對(duì)順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬(wàn)科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣》后，將萬(wàn)科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。

以萬(wàn)科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點(diǎn)原因：

第一，沒(méi)有可比性。

截至2005年末，萬(wàn)科總資產(chǎn)219.9億元，凈資產(chǎn)83.1億元。2005年，萬(wàn)科實(shí)際完成開(kāi)工面積259.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，同期竣工面積217.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.9%。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬(wàn)科都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的NO.1。萬(wàn)科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時(shí)的、客觀(guān)的、個(gè)人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無(wú)以比擬的。特別是萬(wàn)科的研發(fā)力量、服務(wù)觀(guān)念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來(lái)，萬(wàn)科走的是做減法的專(zhuān)業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷(xiāo)售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司――也沒(méi)有什么可比性。再說(shuō)，萬(wàn)科的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對(duì)萬(wàn)科是成功的，但對(duì)其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢？對(duì)每一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，適合自己的，就是最好的。

第二，萬(wàn)科的項(xiàng)目管理模式不是高效的模式

鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場(chǎng)布局，萬(wàn)科采用的是四級(jí)管理機(jī)制：集團(tuán)公司－區(qū)域公司－城市公司－項(xiàng)目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、崗位設(shè)置、流程設(shè)計(jì)都是按照四級(jí)管理機(jī)制設(shè)計(jì)的。對(duì)業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬(wàn)科少，開(kāi)發(fā)格局與萬(wàn)科不同，一般采用三級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－城市公司－項(xiàng)目部，甚至是兩級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）。

管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬(wàn)科的管理模式，甚至有個(gè)別咨詢(xún)結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬(wàn)科的管理模式，或者按照萬(wàn)科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢(xún)，其結(jié)果真是難以想象。

確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)

在進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型、市場(chǎng)定位等方面有較大的差異性（比如同時(shí)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目），那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢(qián)堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場(chǎng)上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對(duì)于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)之所以感覺(jué)“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一樣單一、輕松。

所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開(kāi)發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類(lèi)型。

通過(guò)長(zhǎng)期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬(wàn)科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列（城郊結(jié)合部）；金地集團(tuán)的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；世茂集團(tuán)的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開(kāi)發(fā)沿江豪宅）；陽(yáng)光100投資集團(tuán)的“ 陽(yáng)光100國(guó)際新城”系列（在北京、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、重慶、武漢等城市均開(kāi)發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”），萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”系列（在全國(guó)十幾個(gè)城市的中心商圈均開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）；SOHO中國(guó)的“SOHO” 系列 （SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。

可以說(shuō)，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

對(duì)產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個(gè)要素：

1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。

2、區(qū)位選擇，就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀(guān)區(qū)位：是在開(kāi)發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲(chǔ)備的目標(biāo)也就明確了。

3、確定項(xiàng)目規(guī)模，就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。

4、目標(biāo)客戶(hù)選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。

5、確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的“符號(hào)”，使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶(hù)能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開(kāi)發(fā)的什么類(lèi)型的項(xiàng)目。

6、設(shè)計(jì)定型，就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀(guān)設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶(hù)型可以通用于各項(xiàng)目。

7、賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣(mài)場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書(shū)、媒體廣告等）。

8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號(hào)”，也是最容易做到的。

建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵

如前所述，“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

建立項(xiàng)目管理模式可分為三個(gè)步驟：

第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線(xiàn)職能制的開(kāi)發(fā)管理模式：各部門(mén)各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。但是在多項(xiàng)目下，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制，公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）”兩級(jí)管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評(píng)價(jià)。項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）是成本中心、利潤(rùn)中心，主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也要做好三件事：（1）完成目標(biāo)；（2）樹(shù)立品牌；（3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)充分考慮以下要素：

◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對(duì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求；

◎ 項(xiàng)目類(lèi)型；

◎ 產(chǎn)品模式；

◎ 經(jīng)營(yíng)模式（特別是外包模式）；

◎ 資源狀況（特別是人力資源狀況）；

◎ 企業(yè)文化。

多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來(lái)，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線(xiàn)職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。

第二步，劃分項(xiàng)目類(lèi)型

項(xiàng)目類(lèi)型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目；按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目；按項(xiàng)目規(guī)模劃分，可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目等；按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。

劃分項(xiàng)目類(lèi)型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡(jiǎn)”，通常組合為以下四種項(xiàng)目組織類(lèi)型：（1）本地直屬項(xiàng)目部；（2）異地項(xiàng)目公司；（3）控股項(xiàng)目公司；（4）參股項(xiàng)目公司。

第三步，進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系

多項(xiàng)目下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開(kāi)發(fā)流程有很到的不同。例如，單項(xiàng)目下銷(xiāo)售由公司銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，而多項(xiàng)目下則有多種情形：有的由公司營(yíng)銷(xiāo)中心或下屬的營(yíng)銷(xiāo)（經(jīng)紀(jì)）公司負(fù)責(zé)，有的由項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理，有的由營(yíng)銷(xiāo)代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對(duì)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。在流程設(shè)計(jì)工作完成后，就可以針對(duì)不同的項(xiàng)目類(lèi)型分別建立相應(yīng)的管理體系了。

通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面：

一項(xiàng)目組織管理（包括各類(lèi)項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等）；

二項(xiàng)目人力資源各類(lèi)（包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等）；

三項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理；

四項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理；

五項(xiàng)目投資決策管理；

六項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理；

七采購(gòu)與招標(biāo)管理；

八項(xiàng)目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）；

九項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理；

十項(xiàng)目客戶(hù)關(guān)系管理，等。

投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化

確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，建立項(xiàng)目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問(wèn)題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問(wèn)題――體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度）。

但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無(wú)不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問(wèn)題，無(wú)論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無(wú)非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對(duì)合理的管理機(jī)制而已，而沒(méi)有真正意識(shí)到問(wèn)題出在體制上――傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因?yàn)榇砉荆?，又是管理主體（行使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會(huì)不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。 事實(shí)證明：無(wú)論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”，還是風(fēng)光無(wú)限的“地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都碰到了同一個(gè)問(wèn)題，也都在思考同一個(gè)問(wèn)題：最有效的項(xiàng)目管理模式是什么？ 通過(guò)深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為“項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開(kāi)發(fā)模式。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化”是指無(wú)論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊(cè)成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目（投資）公司，該項(xiàng)目（投資）公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒(méi)有任何其他人員（但列支管理費(fèi)用）。

項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項(xiàng)目融資（包括債權(quán)融資和股權(quán)融資）；

◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)； ◆ 有利于財(cái)務(wù)核算； ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司（或再引入社會(huì)上專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資）相對(duì)控股的（但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊(cè)一個(gè)）具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書(shū)》，并支付一定額度的管理費(fèi)用。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處 ◆ 有利于控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用； ◆ 有利于實(shí)施有效的考核； ◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開(kāi)發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問(wèn)題，也符合國(guó)際上“投資商與開(kāi)發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式。

以上就是小編對(duì)于景觀(guān)設(shè)計(jì)物業(yè)問(wèn)題和相關(guān)問(wèn)題的解答了，如有疑問(wèn)，可撥打網(wǎng)站上的電話(huà)，或添加微信：1454722008

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