大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于低密度住宅景觀設計規(guī)范的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、關于強排，5分鐘說清楚，妥妥的！

• 2、汕頭經濟特區(qū)城鎮(zhèn)道路建筑物和公共設施名稱管理辦法

• 3、樓盤密度低了有什么好處

• 4、洋房算普通住宅還是非普通住宅？買老房子只能付全款嗎？

一、關于強排，5分鐘說清楚，妥妥的！

今天給大家簡單分享下強排的基礎知識，內容主要包括三個方面。

第一部分，強排是什么，有什么作用和意義。第二部分，強排如何做，涉及的基礎知識，第三部分，強排的流程，有哪些關鍵點。

01

強排的定義，實際上強排沒有一個官方的定義，它是根據地塊規(guī)劃指標和條件，建筑本身強制性規(guī)范，結合產品定位和選型做的基本的建筑排布方案，這里涉及三個關鍵點， 規(guī)劃指標， 建筑強制性規(guī)范，產品定位和選型， 后面會詳細解讀。

強排的目的主要是對項目成本，利潤率進行測算，以及對之前產品定位進行技術性驗證， 檢驗之前做的定位能否在這個項目上落實，從而指導拿地決策和拿地地價標準。

強排的成果主要包括總平面圖和指標表。

總平面圖可以看到建筑在整個地塊上的分布，指標表主要體現建筑各個業(yè)態(tài)的面積，一些商業(yè)的比例，地下室面積，車位數量，指標表就是強排的原始數據，基礎數據.

關于強排各個部門的分工，大概的流程是這樣的：

首先投資部從政府規(guī)劃局或相關部門，拿到用地的紅線圖，總體規(guī)劃控規(guī)圖給到設計部，營銷部根據市場調研得到產品配比戶型配比給到設計部，作為輸入條件，設計部拿到條件后進行整圖強排。

第二步，設計部做完強排后給到投資部，投資部根據成本部提供的各業(yè)態(tài)成本和營銷部提供的各業(yè)態(tài)售價進行測算得到一些項目利潤率。

實際操作過程中，投資部經常會對項目利潤率測算結果感到不滿意或者達不到公司立項的要求，這時候投資部經常會跟營銷和設計進行新一輪強排。

實際上多方案的強排有助于對整個地塊價值的挖掘和更高的產品的溢價，也利于投資在和其他房地產公司競爭的時候具有更多的優(yōu)勢。

02

強排怎么做？

拿到一個項目， 我們首先要對整個項目的現狀進行分析，包括地塊周邊和地塊內部。

舉個例子，一個地塊西側有河道和綠化帶，這都屬于比較好的景觀資源?？梢耘袛啵貕K的西側居住價值是比較高的。

地塊的南邊，有一條交通主干道，可以判斷交通比較便利，但同時帶來交通噪聲的影響，相對來說居住價值次之，那商業(yè)價值相對來說就比較高。

地塊的北側有一些廠房，廠房會帶來噪聲，其實景觀也一般，北邊的居住價值相對來說不是很高。東邊有一些可能是城中村或其他一些項目的影響。

通過前面用地周邊現狀的分析，我們對整個地塊的價值有一個基本的判斷。它的居住價值就是地塊西部要大于地塊中部、大于南部，再大于東北部。它的商業(yè)價值就是地塊南部大于地塊東部，大于地塊西部，再大于地塊北部。

其次我們就關注下地塊內部 。地塊內部主要是看場地的地形和高差，這部分主要會影響到成本數據和開發(fā)工期，所以我們在做投資測算的時候這部分也要考慮進去的。

接下來就是規(guī)劃條件的分析。 規(guī)劃條件主要來自于地塊的出讓條件，另外一個就是地塊控規(guī)的圖則。每個地方都不一樣。

第一個就是用地紅線， 用地紅線就是整個用地的邊界，所有的景觀、道路、建筑、地下室都不能超出這個紅線。

第二個就是規(guī)劃指標，規(guī)劃指標是做強排最重要的一個輸入條件， 主要包括建筑密度、容積率、建筑限高和綠地率。

建筑密度就是建筑的基地面積除以整個用地的面積，一般一個小區(qū)的建筑密度是不會超過30%，公共建筑的密度可能會高點達到40%-50%。

容積率也是大家比較熟悉的一個指標， 它主要決定了地面上能夠建多少的建筑面積， 這里主要指的是計容建筑面積，不包括地下室部分。

一般來講做強排都會把容積率用足。 因為公司已經花錢買了地，如果容積率不做足，那不就覺得虧了嘛。甚至有時候我們會偷一些建筑面積，這里是一個比較大的學問。

建筑限高，決定了我們整個項目能做多少層。 一般的高層小區(qū)的限高是100米，那我們能做到32層、33層的層數。限高的概念其實還包括航空限高、消防限高。這里我們一般都是指的是規(guī)劃限高，強排階段我們只要考慮規(guī)劃限高基本就可以了。

綠地率就是整個小區(qū)綠地的面積除以整個小區(qū)用地面積的一個比率，一般來講比例要求都是25-30%。 高層小區(qū)的話，綠地率基本上滿足是沒什么問題的，主要就是涉及到一些低密度產品的時候，綠地率可能會成為我們強排的一個限制因素。

其他出讓條件的要求，這里每個地方、每個項目的要求千差萬別，基本都不一樣。

接下來簡單列幾個比較常見的指標分享下。

商住比，主要是規(guī)范整個地塊的商業(yè)的比例，控制不超過百分之多少。公建配套的指標包括有物業(yè)用房、垃圾房、活動室這些面積的要求，還有幼兒園、保障房配建的要求，這些都是我們在強排過程中需要考量的其他方面的因素。

第三步就是了解下當地的城鄉(xiāng)規(guī)劃技術管理規(guī)定。

一般來講每個城市都有一本厚厚的城鄉(xiāng)規(guī)劃技術管理規(guī)定，影響到強排的話，主要是對建筑間距的一個要求。

首先是 日照間距，日照間距主要指前后兩排或者是幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日冬至、大寒日或者所需日照量而保持一定間隔的距離。 我國幅員遼闊，南北日照的要求差別很大。

接著是防火間距。 防火間距的要求可能主要還是來自于建筑設計防火規(guī)范，在建筑規(guī)范防火設計里面對各個建筑的要求有個比較詳細的要求，高層與高層之間相距13米，高層與多層之間相距9米，多層與多層之間相距6米。

對于住宅建筑來講，我們怎么區(qū)分高層與多層呢？超過27米的住宅建筑稱作高層，低于27米的住宅建筑我們稱它為多層。

衛(wèi)生視距出現的比較少，強排的時候考慮的也比較少，主要是看下當地的具體要求， 有些地方對它的要求是建筑山墻對房間的距離大于18米，或者20米的距離。有些地方可能是建筑窗戶與窗戶要超過多少米，主要是防止視覺的對視，產生視覺的污染。

最后是城鄉(xiāng)規(guī)劃技術管理規(guī)定，規(guī)定建筑控制線和出入口設置會有些要求。 比如說建筑控制線要退道路紅線、用地紅線要退多少米。在控制線之內才能布置我們的建筑。

另外就是對我們的小區(qū)出入口要距道路交叉口、公交站、學校出入口要有相應的距離。在一些大的主干道上不能開小區(qū)的出入口，另外在消防上面我們連接的建筑物長度超過150米時，要設消防車道，這主要會對我們的一些沿街商鋪會有一些影響。

第四步就開展產品選型工作。

首先依據營銷的產品定位和產品配比。 營銷根據項目周邊的市場調研情況，了解周邊競品的產品類型，售賣均價及市場接受程度來對項目進行定位，定位成首置還是改善，具體到產品的話，是做聯排、雙拼、洋房還是高層，每一個產品類型的面積段是多少，具體配置的比例，這些都作為我們設計強排的市場輸入條件。

設計部拿到營銷部的市場調研報告后，就可以結合他們的報告以及公司內部標準的戶型庫進行產品的選擇和產品的組合，最后選定一個標準戶型之后，就可以開始我們的強排工作了。

一般來講，強排過程中不會對戶型進行創(chuàng)新或者是研發(fā)，一方面是時間上不允許，一方面是也沒這個必要。

第五步就到了產品排布。 產品排布這里主要通過一些簡單的示意圖，來展示一下強排過程中一些思考的過程或推理的過程。

首先我們考慮一下容積率做足和建筑密集做足的情況。這種情況的研究可以讓我們對整個項目的開發(fā)強度有個直觀的認識。

建筑密度做足通常的手法是通過拉高拍低實現。 主要是把之前一兩棟高層建筑的建筑面積用一些低密度產品區(qū)代替，然后低密度的產品可以將之前多余的用地區(qū)消化掉，達到建筑密度的最大化和做足。

一般的排布方式是將高層的建筑排布在北側，其次把高層排布在西側，最后把高層考慮放在東側，這樣做的原則就是將日照對整個用地的影響最小化，使用地的效率最大化。

最后就是通過我們對低密度產品一個類型的選擇和戶型的選擇，推敲出一個最合理最折中的強排方案。

03

這里我給大家舉個強排的案例，同一個地塊不同方向強排方案的成果。

第一個是洋房最大化的方向， 這個方向其實思路挺簡單，就是用高層和洋房之間的一個高低配，實現整個地塊的容積率、建筑密度最大化的利用。

第二個就是把一部分建筑面積繼續(xù)挪到高層那邊， 高層的面積繼續(xù)增大，剩下洋房的面積減少之后，相應的洋房層高降低了，那洋房可能會有別墅的品質，這樣的話是一個洋房別墅話的一個方案。

第三個是繼續(xù)把高層的面積做大，剩下的面積我們用別墅的產品去消化掉， 這樣就形成一個別墅最大化的方案。

然后根據營銷提供的售價對不同方向強排的總貨值進行計算。

這個項目三個不同方向強排的總貨值相差并不是特別大，實際上經手的項目過程中，經?？梢园l(fā)現有些不同方向的強排總貨值相差幾億都是有可能的， 對不同方向強排的研究可以對營銷的產品定位和產品配比進行驗證和調整，最后達到土地利用最合理、去化最可控、產品溢價最高、利潤最大化的一個目的。

二、汕頭經濟特區(qū)城鎮(zhèn)道路建筑物和公共設施名稱管理辦法

第一章　總則第一條　為加強城鎮(zhèn)道路、建筑物和公共設施名稱的管理，根據國務院《地名管理條例》、《廣東省地名管理條例》、《汕頭經濟特區(qū)地名管理條例》和有關法規(guī)，結合汕頭經濟特區(qū)實際，制定本辦法。第二條　本辦法所稱道路名稱指城鎮(zhèn)各級道路、快速路等名稱；建筑物名稱指具有地名意義的居住、商貿、辦公、綜合服務等功能的建筑物和具有地名意義的構筑物等名稱；公共設施名稱指橋梁、隧道等市政交通設施和公園、廣場、公共綠地等城市公共空間設施及其附屬設施等名稱。第三條　本市行政區(qū)域內道路、建筑物和公共設施的命名、更名、使用及其相關的管理活動適用本辦法。第四條　市、區(qū)（縣）民政部門作為本行政區(qū)域內的地名主管部門，應當按照權限劃分，負責轄區(qū)內城鎮(zhèn)道路、建筑物和公共設施名稱命名、更名的審核、審批以及標準地名的使用監(jiān)管工作。第五條　城鎮(zhèn)道路、建筑物和公共設施名稱的命名應當遵守如下原則：

（一）科學性和穩(wěn)定性的原則：地名應當有一定規(guī)律性，保持相對穩(wěn)定，確保地名便于記憶與查找。

（二）規(guī)范性和繼承性的原則：地名應當區(qū)分層次和類別，著力做好歷史地名的傳承和使用。

（三）序列化和派生性的原則：地名應當滿足同一規(guī)劃區(qū)域內的序列化要求，派生地名應當與主地名一致，體現命名區(qū)域的基本特征。

（四）文化優(yōu)先和名實相符的原則：地名應當優(yōu)先體現城市文化與基本內涵，通名用字應當真實反映地理實體的屬性類別。第二章　專名、通名規(guī)則第六條　城鎮(zhèn)道路命名、更名使用以下通名的，應當符合下列規(guī)定：

（一）快速路：適應于紅線寬度在35-45米的城市快速路，通名為“快速路”或者“快速干線”，可以簡稱為“快線”。

（二）大道：適應于紅線寬度50米以上、長度在3000米以上的城市主干道，通名可以稱為“大道”。

（三）路：適應于紅線寬度在35-55米的城市主干道、紅線寬度在25-50米（含25米）的城市次干道。

（四）街：適應于紅線寬度在8-25米（含8米）的城市支路；如有必要，可為“路”。

（五）巷：適應于寬度在8米以下的支路以下等級的道路或者生活便道。第七條　建筑物命名、更名使用以下通名的，應當符合下列規(guī)定：

（一）城：指占地面積在4平方公里以上的住宅區(qū)和大型商貿建筑群。

（二）村：指占地面積10萬平方米以上，有較完善生活配套設施（包括幼兒園、小學等）的集中的相對獨立的住宅區(qū)。

（三）中心：指占地面積2萬平方米以上，或者總建筑面積20萬平方米以上，具有某一特定主導功能的建筑物、建筑群。以“中心”作通名，必須在名稱中增加表示主導功能用途的限定詞語。

（四）灣：指依水而建，環(huán)境優(yōu)雅，占地面積2萬平方米以上或者總建筑面積10萬平方米以上的建筑物、建筑群。

（五）花園：指占地面積2萬平方米以上，或者總建筑面積10萬平方米以上，綠地和休閑地面積占整個用地面積35％以上的多草地和人工景點的住宅區(qū)。

（六）廣場：指占地面積1萬平方米以上，或者總建筑面積在10萬平方米以上，四周由道路圍成相對完整，且有2千平方米以上的整塊露天公共活動場地（不包括停車場、消防通道），并具有商業(yè)、辦公、娛樂、居住等多功能的綜合性大型建筑物、建筑群。

（七）園、苑、閣、莊、寓、宅、庭、居、臺、院、家、家園、坊：指占地面積1萬平方米以上，2萬平方米以下，或者總建筑面積5萬平方米以上，10萬平方米以下的建筑物、建筑群。

（八）別墅：指占地面積1萬平方米以上，容積率小于0.5，覆蓋率小于25％，花圃、草坪面積大于建筑占地面積，位處市郊園林景觀、環(huán)境優(yōu)雅的低層低密度高級住宅區(qū)。

（九）山莊：指占地面積1萬平方米以上，容積率小于0.5，建筑覆蓋率小于25％，花圃、草坪面積大于建筑占地面積，依山而建、環(huán)境優(yōu)雅的以低層建筑為主的低密度高級住宅區(qū)。

（十）樓、舍、廬、邸、軒、亭、府、公寓、公館、筑、里：指占地面積1萬平方米以下或者總建筑面積5萬平方米以下的建筑物、建筑群。

（十一）大廈、商廈：大廈是指綜合性的獨幢或者有多個塔樓并且裙樓相連的大型樓宇，其高度在20層以上或者總建筑面積在3萬平方米以上。全部以商貿為用途，或者以商貿為主、辦公為輔的高層或者大型建筑物，可以稱為商廈。

（十二）大院：通常指具有居住、療養(yǎng)、辦公等功能的住宅區(qū)。原企事業(yè)單位家屬大院在原地翻建以后，可以保留使用該通名，以體現地名的文化沿革。

（十三）工業(yè)園、科技園、產業(yè)園、物流園、科創(chuàng)園、商貿園：以工業(yè)、服務業(yè)、自有商務辦公等為主的建筑物，專名須完整體現建筑物的專業(yè)、主導功能。對地方經濟直接貢獻較大企業(yè)、高新技術企業(yè)、上市企業(yè)以及汕頭市人民政府認定的汕頭市總部企業(yè)等單位，可以冠以企業(yè)主要字號，對專業(yè)、主導功能加以限制修飾。

（十四）構筑物：一般以池、亭、臺、碑、塔、廊、墻、壇、柱、牌坊及其派生詞等作為通名。

三、樓盤密度低了有什么好處

容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服

四、洋房算普通住宅還是非普通住宅？買老房子只能付全款嗎？

洋房算普通住宅還是非普通住宅？

洋房實質上算得上普通住房，不論是土地用途或是住宅建筑規(guī)范。但從建筑構造上來說要比一般的住房優(yōu)異許多，洋房是有著歐美國家款式的房子。一般為四面或三遭遇空，室內裝修具備顯著西方國家設計風格，定居和體驗價錢都稍高于普通住房。

洋房和高層有什么不同

1、建筑容積率不一樣

容積率是洋房有別于一般高層其根本的因素之一。由于容積率低，就可以完成寬闊樓距，具有的綠色居住條件，及其得到比較好的光照，景觀資源也較為高層占優(yōu)勢。伴隨著城市發(fā)展，低密度住宅將會越來越多。

2、高層得房率不一樣

室內空間尺寸是檢驗舒適度的規(guī)范之一。從高層得房率上來講，洋房的房屋公攤面積小，高層得房率高。以90㎡為例子，常規(guī)洋房實際使用面積為80㎡上下，甚至更多。而高層使用的面積僅67.5㎡。也就說高層公寓樓必須110多㎡左右總建筑面積能享受到洋房90㎡戶型的套內建筑面積。

3、開間、光照不一樣

高層一般都是兩梯四戶，因為要兼具四戶光照，迫不得已限定單套房型朝南開間限度，多見8米長。洋房則能確保大面寬戶型圖設計的完成，一般洋房的開間約10-12米，某些房型已經超過了13米。歸功于此，一般洋房都可以做到坐南朝北，房型布局方方正正，氣體穿透力也罷于高層住房。

4、梯戶比不一樣

高層一般疊加層數達到二、三十層，也是兩梯四戶，總戶數多。每日上下班時間，全是人擠人，而且還要等太久。而洋房，樓房低總戶數少。而且有的洋房還做了雙開門電梯間，類似單獨入戶口，當小區(qū)業(yè)主回家了從電梯上擺脫時，也有一個半私人的室內空間過多，每日感受自然大不相同。

5、房子價格不一樣

掌握房價的好朋友一邊都懂，洋房價錢一般較高，部位偏僻，物業(yè)管理費用貴，挑選花苑洋房能夠擁有私家花園，房子的戶型方正，且房子的戶型不能隨便修改。小高層居住條件不錯，房子區(qū)域的使用率一般比較高，其物業(yè)形態(tài)也較為好。可是公攤面積的范圍大，需要繳納的物業(yè)管理費用也貴一些。

6、所在地區(qū)不一樣

花苑洋房基本上坐落于城市近郊區(qū)或是離城區(qū)稍遠的地段，所在位置上比不上高層住房。高層住房由于相對來說容量率很高一些，在城市里的地區(qū)也會有一些小高層房屋的存有。如果就地區(qū)挑選來講，高層住著更貼近城，花苑洋房位置往往會稍偏一些。

買老房子只能付全款嗎？

關于老房子是否只有全款或是先要確定一下“老”就是指多老，在二手房貸款時是以20年樓齡做為是不是可以貸款的界線，超過20年就不能夠貸款，20年之內則需要視房子具體實際需要來定。假如老房子就是指老過了20年房子，那樣是只有付全款的。假如是指有一定樓齡的房子，那就還可能借款。20年以內的房子要視房子的相關情況才能知道能否和貸款借款的期限。

全款買房的優(yōu)勢

1、操作簡單

全款買房不會像貸款買房子一樣還需要跟銀行申請，因此在流程上就需要簡易很多，全款買房立即就可以辦理完，節(jié)省成本，都沒有多利息造成，合適經濟發(fā)展富裕的買房者。大伙兒挑選全款選購房子是能夠省掉不少麻煩的，針對購買二套房產的人來說，除開免去了貸款利率上浮的開支外，也節(jié)約了和銀行周璇時間和精力。

2、便捷再售

如果你想要把房地產賣出去的話，全款選購的房子就可以立即掛牌出售，而貸款購房的還得去金融機構過橋墊資再進行出售辦理手續(xù)，假如是急用錢的現象，那樣就耽擱時間。全款選購的房子再度售賣更方便，由于全款的消費的房子是不必遭受商業(yè)銀行的限制，因此當房子價格上漲的情況下，你們可以很快售賣出來，即使不愿售賣，產生生活困難時，還能夠向保險公司開展房產抵押。

3、不必要花費少

全款買房費用一定是一筆龐大數量，若想全款拿到則意味著要支出一大筆錢，所以這樣可能會致使手頭上能自由選擇經濟的降低，可是全款買房也就不用壓力和銀行貸款的利率花費，而且一般全款買房房地產商也會有優(yōu)惠促銷，這也能節(jié)省一筆錢，對于一次性付款購商住樓給予一定的優(yōu)惠折扣，大部分已成了新樓盤統(tǒng)一的優(yōu)惠促銷，僅僅折扣優(yōu)惠度各有不同。

以上就是關于低密度住宅景觀設計規(guī)范相關問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關問題，您也可以聯系我們的客服進行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內容。

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