投資商鋪有兩個(gè)目的，一個(gè)是收取租金，另一個(gè)是坐等商鋪升值賺差價(jià)，這些租金的高低其實(shí)跟商鋪的升值預(yù)期是有很大的關(guān)系的，通常情況下租金越高，這表明商鋪升值的空間越大，反之，如果租金越少，商鋪升值的空間就越小。

通脹情況下，商鋪的租售比在1:250以內(nèi)是比較合理的。

租售比簡(jiǎn)單來說就是每平米每個(gè)月的租金除以每平米的房?jī)r(jià)，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，租售比在1:250以內(nèi)是比較合理的，這意味著光靠租金收入20年左右能夠跟房?jī)r(jià)持平，如果租售比高于1:200，那說明房?jī)r(jià)升值的空間比較大。

比如一套50平米的商鋪，買入價(jià)是100萬，每平米售價(jià)是2萬塊錢，那按照國際通用的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)月的租金需要達(dá)到4000塊錢才是比較合理的，不過每個(gè)月的租金大約4000塊錢那么說明市場(chǎng)需求相對(duì)比較大，商鋪有一定的升值空間，如果租金小于4000塊錢，那說明市場(chǎng)需求相對(duì)比較小，升值空間有限。

但是考慮到現(xiàn)在很多人投資商鋪都是通過按揭貸款來買，所以實(shí)際購房的成本要比房?jī)r(jià)本身高出很多，比如同樣是100萬的商鋪，如果首付30萬，貸款70萬20年，利率5.39%，等額本息還款，那購買商鋪總共付出的成本是30萬首付+114.5萬的貸款本息=145萬左右。

如果把貸款成本計(jì)算在內(nèi)，按照1:250的比例標(biāo)準(zhǔn)，那同樣是100萬的商鋪，1個(gè)月的租金至少需要達(dá)到5800元以上才值得投資。

再來看一下150萬的商鋪月租金4000元是否合算。

150萬的商鋪，一個(gè)月的租金只有4000塊錢，如果你這150萬是全款買的，那租售比等于1:375，這個(gè)租售比遠(yuǎn)比國際認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)低。每月4000塊錢的租金，這意味著你需要31年左右才能夠回收購房的成本，這個(gè)成本回收周期太長(zhǎng)了明顯是不劃算的。

如果你這150萬的商鋪是通過貸款購買的，首付45萬，貸款105萬20年期限，利息是5.39%，等額本息還款，那你的貸款成本大概是172萬左右，再加上首付，你總共的購房成本是217萬，如果每月的租金仍然只有4000塊錢，這意味著租售比將達(dá)到1:542，這樣你需要45年才能夠回收成本，這個(gè)明顯是非常不劃算的。

所從整體來說，如果150萬的房子一個(gè)月的租金只有4000塊錢是不合算的，你只需要計(jì)算一下150萬潛在的機(jī)會(huì)成本就知道了。

目前市場(chǎng)上有很多投資渠道，比如存款，銀行理財(cái)，信托，基金，股票等等。我們就按最笨的一種方法，150萬在銀行購買三年期的大額存單，按照當(dāng)前大額存單利率4.18%計(jì)算，而且復(fù)利計(jì)息，那么21年之后，你150萬的存款將會(huì)變成343萬左右，凈收益達(dá)到193萬。

這意味著同樣是投資，如果你這150萬是拿去投資商鋪，21年之后你還沒有拿回本金，但是你拿去購買大額存單已經(jīng)獲得193萬的凈利潤(rùn)，所以哪個(gè)更劃算一看就知道。

當(dāng)然，如果未來商鋪升值空間比較大那就另當(dāng)別論。

我們以21年投資期限為例，如果你150萬購買的是銀行大額存單，那21年總共獲得193萬的凈利潤(rùn)，本息累計(jì)是343萬。

如果你這150萬購買的是商鋪，按照每月4000塊錢的租金計(jì)算，未來租金以每年2%的幅度在上漲，21年時(shí)間總共的租金收入是124萬左右，這意味著想要跟購買大額存單持平，150萬的商鋪必須上漲到219萬才可以，這就要求未來21年之內(nèi)，你的商鋪必須每年保持2%以上的增速才有可能達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如果你的商鋪價(jià)格每年能夠保值2%以上的漲幅那即便租金相對(duì)比較低，但是你的商鋪仍然是值得投資的。

但是按照150萬的售價(jià)和4000元的租金租售比來看，我認(rèn)為這樣的商鋪未來的升值空間不會(huì)太大，基本上不可能保持每年2%以上的漲幅，具體能不能夠維持1%以上的漲幅我覺得都是一個(gè)未知數(shù)，所以我不建議大家投資類似的商鋪，除非你的租金能夠漲到6000塊錢以上。

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